過往要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，而政府於2023年放寬寫字樓、工廈及商舖的按揭成數，為大家帶來更多投資機會。 經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、壓力測試等資料。 有意購買工廈單位的準買家，可以選擇入手較高機會被收購重建的工廈或購入較小機會被收購的工廈。
香港按揭證券有限公司(HKMC)於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 近年不少網店都發展線上線下經營模式，可見細單位仍有追捧。 如果大家想購入一些等待大財團收購等活化的工廈，就建議揀選一些業權較集中的地方。 理論上他們收購工廈時多會考慮到業權問題，以便用更短時間完成收購，大家可以先做好土地查冊，找找有沒有心水工廈。 另住宅面積趨細，在儲物空間不足下，業主喜歡月花數千元租地方存放雜物，令拆售工廈需求增加。
工廈按揭: 工商舖按揭
各類型物業，如首置或非首置自住物業、出租或工商物業車位，可申請的按揭成數均有所不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋。 住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。 工廈按揭 然而工商舖買賣不設額外印花稅，因此工商舖為投資者提供更多彈性，可隨時轉讓資產投資其他項目。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加2%，每月供款不得高於每月入息60%。 購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，但要支付雙倍印花稅(DSD)，稅率為總樓價的15％。
黃漢成表示，購買工商物業毋須繳付額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)，但要支付雙倍印花稅(DSD)，稅率以物業交易額計算，為交易額的1.5%至最高8.5%。 即是說，就算貸款人無其他物業或其他按揭，只有這工廈，壓測都是用 40/50 去計。 40／50 的意思是每月供款與入息比率不能超過40％，以及加了3厘息後不能超過50％。 由於不少工廈在7、80年代落成，歷史悠久，買家宜了解該工廈的維修狀況和管理費，例如有沒有結構問題、消防設備是否充足等，大可向業主、租客、經紀了解下實際情況。 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐?
工廈按揭: 工商舖壓力測試多少?
以一個900萬物業為例，昔日最高的借貸額為500萬，但現在可借630萬，增加130萬，為上車人士提供更多按揭選擇。 金管局於2023年7月公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借6成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足7成和30年。 有父母會將已供完的物業重按去為子女置業，如用資產審查方式申請按揭，最多可借5成。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，只有有個別銀行仍可借足5成，歡迎聯絡我們免費查詢。
他指出，業主持有此單位多年，因業務已遷往國內，現時暫租予知名物流公司作倉存之用；又因業主急於開拓海外業務，為加快沽出單位，呎價由原本每方呎4,200元減至2,388元，可見業主誠意十足。 另外，如果是用資產審查(asset based) 而不是行入息，最多只可借4成，如有其他按揭便只能借3成。 工廈按揭 近年越來越多客人投資工廈和車位，筆者整理了一個簡單的工廈按揭指南給大家用，本文也包含劏廠按揭要注意的事項。 換樓人士先賣後買，如出售物業未完成成交，新買物業不可敍做9成按揭，最多8成。 工廈按揭 因此，換樓人士宜先完成賣樓，才簽署臨約買樓，便能做9按。
工廈按揭: 安老按揭懶人包：拆解計劃利弊 申請程序全攻略
如果要借更高成數，就需要上按保，惟只限600萬元或以下的物業，並且還款年期最長為25年。 工廈按揭2023 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。 另一方面，因為工廈一般所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇夾份投資，開設股份有限公司以公司名義購入物業，此做法各人可有不同持股比例，而透明度亦相對較高，同時相關支出亦可以扣稅。 不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，現時是需要繳付額外稅項，因此建議工廈投資持貨年期較長較為有利。 另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。 不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，或需要繳付額外稅項，因此建議持貨年期要較長。
如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。 按揭放寬對想購買千萬樓的人士帶來更多按揭選擇，例如一些原本打算購買1,200萬的物業的人士，在昔日的按揭保險措施下，最多只能借取8成按揭。 但在新措施下，8成按揭增至1,500萬的住宅也能適用，首期只需要支付300萬。 即使連3,000萬的物業也能借取7成按揭，即900萬首期便可入市。
工廈按揭: 免費按揭轉介，提供按揭代理回贈，解決按揭雜症
於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 工廈按揭2023 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 相反，如想透過轉按套現，1,500萬元以下的物業，銀行批出按揭成數最高是7成。
若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 自從政府撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工商舖的成本大減。 買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少，例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等，建議有投資工廣的準業主，弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。 而工廈附近周邊配套 (例如交通)，合適承租的行業類型都很重要。 如何已有不少印刷廠、藥廠、食品工場都在此物業經營，鈉行有機會因為環境過於嘈雜、走廊太多雜物待原因，影響工廈估價和工廈出租率。
工廈按揭: 按揭利率、回贈、和其他優惠
現時購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅 (DSD)。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工廈按揭成數相較住宅物業底，工廈按揭成數計算較為簡單，不論任何物業價格，最高按揭成數為五成，但不能申請按揭保險。 假設物業價格為2000萬，最高貸款額便為1000萬。
印花稅方面，只需繳付非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)，詳情參考本網站印花稅率。 如果買家沒有按揭在身，工商舖按揭成數上限為最多5成。 不過不少工商物業買家本身都有自用住宅單位，因此銀行批出的按揭成數普遍預低一成，即最多4成，建議大家最好準備更多的資金作首期。 如果買家是公司老闆，可嘗試以中小企貸款(息率約3厘) 再提高按揭成數。 工廈每月供款佔入息比率不能超過40%，假設買家心儀的單位沒有實質租約，都可以用「擬出租」的方法增加按揭成數，這筆收入當然也被計算在供款佔入息比率內。
工廈按揭: 按揭年期
其中，4成是正常樓宇按揭，利率最低 工廈按揭2023 H+1.24%. 如欲購入的工廈樓齡較高，入手前要先做足資料搜集，包括了解全幢大廈的維修情況及每月管理費，以及檢視目標單位將來是否有維修的必要或存在結構問題。 鄧耀南補充，上述單位專門設計作倉庫用途，盡量少窗，以減少光線射入，達致節能效果，而大廈共有3台大貨梯，可直達單位，同時亦設有客梯，滿足高流動性物流業務使用之餘，亦做到人貨分隔，節省時間及提高效率。
不少人首次置業都會先買入住宅單位，其後再買入工廈 (工商舖) 作投資用途，要注意如果本身申請人已有按揭在身，按揭成數會下調一成至四成。 如果以資產計算申請按揭，有按揭在身的申請人最高按揭成數只有三成。 工廈按揭 工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。 銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。
工廈按揭: 投資收入
這種中小企的 revolving loan，可做到只還息吾還本，無限年期。 （頭按4成最多只能做 工廈按揭2023 20-25年）) 而不是行入息，最多只可借3成，如有其他按揭便只能借2成。 如本身已經有其他按揭借貸在身，按揭成數則減一成，換句說話即要準備更多的資金作首期。 而供款佔入息比為40%，壓測則為50%(名下有物業)，都比住宅按揭嚴謹。
- 工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。
- 相反，如想透過轉按套現，1,500萬元以下的物業，銀行批出按揭成數最高是7成。
- 住宅單位在買入後3年內出售，需要支付額外印花稅（SSD），6個月內稅率為20%，6至12個月之間為15%，12至36個月之間為10%，導致利潤最終打折扣。
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- 按揭利率方面，住宅物業都比工商舖按揭利率低，工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘，可選P按、H按。
- 實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？
- 印花稅方面，只需繳付非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)，詳情參考本網站印花稅率。
- 近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。
另外，由於在工商舖按揭方面，政府沒有對物業價格設上限，所以就算舖價貴，例如成千萬，理論上也可借一半按揭。 按揭現金回贈計算沒有影響，但由於按揭成數放寬，在不使用按保情況下，所獲得的現金回贈也因貸款額上升亦可以按比例增加。 在按揭措施修訂之前，銀行最高的按揭成數為6成，修訂後最高為7成，買家可同時轉按套現之餘賺取現金回贈，或甩走按保及轉走發展商按揭。
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坊間對分拆出售的物業無好感，認為「劏出嚟一定無好嘢」。 他認為，「劏廈」及「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。 部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。 商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。
若分拆後面積太細，有部份銀行可能質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 要留意的是，如果買入一手活化工廈或劏房，銀行一般對這類物業較保守 ; 如果買入二手工廈劏房或活化工廈單位，市價比一手價下跌時，銀行估價就會再打折了。 近年很多大業主會拆售工廈，以「劏房」形式出售，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈。 若分拆後面積太細，部份銀行可能質疑未能作工業用途，而不接受工廈按揭申請。
工廈按揭: Baker Circle · Greenwich 按揭優惠
自從政府2020年11月撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工廈的成本大減。 在買入這類工廈物業時要注意，銀行須待分契完成才能承做按揭。 另外，工廈主要為工業用途，若分拆後面積太細，有部份銀行或會質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 按揭利率方面，住宅物業都比工商舖按揭利率低，工商舖按揭利率大多去到2 厘至 3 厘，可選P按、H按。
在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工商舖按揭，結果被逼撻訂。 留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 工廈按揭2023 查核有否僭建：查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。
工廈按揭: 工商舖按還款年期
實地考察當然少不了，周邊配套例如交通方便度、食店，甚至是所屬樓層多數是哪類業務進駐？ 另外首置客以一張買賣合約一同購買住宅及車位，是按照舊有稅率繳交印花稅，但若以獨立一張買賣合約購買車位，而且與住宅物業成交日期不同，則可享放寬後的印花稅率，例如不超過200萬元的車位，印花稅便是$100。 工商舖位原先是採用第一標準印花稅，而目前是以第二標準稅率計算。 而買家印花稅及額外印花稅不適用於工商舖位，此類型物業亦無高息存款掛鈎計劃和現金回贈。 如你想了解更多估價、工商廈按揭資訊、按揭利率、現金回贈，可以先向我們28 Mortgage的按揭專員查詢，才決定選擇最適合自己的物業。
如果單位過往出租理想，獲大型公司承租，工廈按揭估價就會較為理想。 但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會估價不足。 香港樓價貴，業主買樓時為減少首期支出，普遍都會申請按揭。 而為了令首置人士更容易上車，政府近年多次放寬首置自住按揭成數上限，金管局有清晰的按揭成數指引，在按保計劃擴大適用範圍下，供款入息比率和壓力測試的要求都有所改變。 工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，略比住宅按揭為高。
工廈按揭: 【按揭成數】全功略，即睇：影響按揭成數的 3 大因素 按揭成數放寬後點計數？
如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。 如果沒有按揭在身，工廈按揭最多是4成，就算有其他物業但物業沒有按揭，工廈按揭都可以做4成。 但是，如果是公司老闆，公司有營利，可以透過中小企貸款借多4－5成（其餘3-4成用樓按），合共8成。 其中，4成是正常樓宇按揭，利率最低 H+1.24%. 其餘4成是申請 revolving loan，利率預 2.75% 左右。
工廈按揭: 工廈按揭指南-成數,年期,利率, 壓測, 估價（含劏廠按揭）
買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 政府於2020施政報告宣布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，由11月26日起生效，便利企業出售非住宅物業套現，應付因經濟不景而出現的財政問題。 原則上，跟一般住宅的壓力測試一樣，工商舖的壓力測試為供款不超過入息的 50%。 有些銀行可讓申請人以擬租金收入計入壓力測試，惟如果是投資出租，每月供款佔入息比率不能超過40%，再計加3厘，供款不超過入息的5成。 不少投資者喜歡買入香港寫字樓、工廈及商舖作長線投資，獲取穩定回報。
