以上述例子為例，單位月租是HK$10,000，樓價是HK$4,000,000，如果管理費支出是每月HK$1,000，即每月租金淨收入只有HK$9,000，則租金回報只有2.7%。 銀行將基於物業的價值、樓齡、貸款人職業、薪金、信貸記錄等去考慮批出按揭利率、年期及貸款額。 此外，申請按揭需時由數天至兩個月不等，所以申請時必須保持足夠的時間預算。 當銀行批出按揭後，銀行會向申請人簽約作實，再由銀行向你的律師樓發信，安排處理相關文件。 買家相關的印花稅包括從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty，AVD)。
傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 您的情況 – 根據您的個人情況及最新按揭指引，計算您可負擔的樓價及最高可借貸款額，獲悉更全面的評估。 綜觀本港多間主要銀行，罰息期通常兩年，部分銀行罰息期可達至三年。 期間，如果借貸人提早償還按揭，他需要支付所有或部分貸款額的1%至2%款項，或者銀行要求退還現金回贈優惠，不同銀行有不同做法，可參考以下20間銀行罰息表。
樓宇供款計算: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的DSR要求
聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 樓宇供款計算 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
想了解更多申請居屋按揭的資訊的話，可參閱居屋按揭全攻略。 「壓力測試」是香港政府訂立的一種風險評核機制，按揭申請人在承造樓宇按揭時，會在既有的按揭上，以較高「假設利率」，計算入息水平能否通過「假設供款」之下的標準。 以下的數字可能有點多，但明白了後可以用excel簡單計算。
樓宇供款計算: 每月供款額
若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。
- 如果按揭成數高於八成，供款與入息比率不可超過45％，你在壓力測試下供款與入息比率不能超過55%。
- 有關的居所貸款利息須視為由各聯權共有人以人數按比例繳付，或視為由各分權共有人以所佔擁有權按比例繳付。
- 要管理債務，用戶須輸入每一筆欠債的結欠/貸款金額、每月還款金額、期數及利率等資料。
- 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。
- 供樓利息是可以扣稅的，其實居所貸款利息的扣稅年期為20個課稅年度，留意限額為每年10萬港元，而扣稅年期是可以連續或不連續使用，是視納稅人選擇而定。
「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 花紅計算情況亦類似，銀行會觀察申請過去兩年的花紅，再除以24個月，以平均值加於月薪之上，以作計算。 不過，普遍銀行於承造較高成數按揭時，如九成按揭，銀行末必願意計佣金及花紅，以作為薪金水平審核。
樓宇供款計算: 物業樓價 VS 貸款額關係
部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 要管理債務，用戶須輸入每一筆欠債的結欠/貸款金額、每月還款金額、期數及利率。 計算機將根據輸入資料提供整體債務概覽，包括總欠債金額及每月總還款金額。
- 參考統計處的《綜合住戶統計調查報告》，截至2022年第三季，月入超過60,000的家庭數目有557,000個，佔全港私樓住戶約21%。
- 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。
- 若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，尚餘220萬元可以用作流動資金。
- 具綠表資格（如公屋住戶，及已申請「公務員公共房屋配額計劃」的公務員）的市民，可選擇以綠表配額購買一手居屋、以未補地價的價錢承接二手居屋，或購買新興建的公屋，亦即「綠置居」。
- 大家或會以為銀行是將利息平均分為12個月，每個月還相同的利息金額。
按揭申請人可以選用H按或P按供款，不論是選擇哪個，息率仍會隨時間改變，從而影響供樓利息。 樓宇供款計算2023 H按是指銀行同業間的拆息水平（HIBOR），以H+某個百分比計算，H按會設有上限，俗稱封頂。 在銀行資金充足的情況下，彼此之間的借貸成本、風險不高，因此H按比較低。
樓宇供款計算: 保險開支：
所申請的信用卡須於2013年7月19日或以前批核，方可獲贈音樂會門票2張。 全新客戶須於新卡批核後首2個月內符合上述指定簽賬金額。 申請多於一張信用卡之主卡申請人須憑其中一張新批核之信用卡符合簽賬金額。 MoneySmart 按揭專員可直接與銀行聯絡及遞交按揭申請，可較快獲銀行回覆。 經MoneySmart 申請按揭絕無隱藏收費（成功申請按揭的話，MoneySmart只向銀行收費）。 超連結本身不構成本行對第三方或其超連結之內容、產品、服務或其中包含或可用的資訊給予任何明示或暗示的批准、推薦、認可、保證及陳述。
而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
樓宇供款計算: 按揭小貼士
「全包」指業主是否承包管理費，而「不包」則是管理費須由租戶自身負擔。 在提交報税表時，你無須夾附租約、租單收據、每月支付租金證據等證明文件，但必須保留這些文件，以便税務局日後抽查時可提交查驗。 回看當年政府的手法，就是希望透過辣招拉停樓市升勢，並趁機大力增加土地供應，認為只要做得到供求平衡，便能解決到房屋問題。 但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 現樓貨尾囤積的影響，這一點早兩年，我們已經跟大家探討過。
如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 香港按揭證券有限公司於2019年的新指引，房協資助房屋第二市場可以做按揭保險，按揭成數和私樓標準相同。 於政府擔保期內，綠表居屋按揭最多可做9成半按揭，白表則9成。 另外，一些2001－2002年前的居屋，或2007年前的公屋，做按揭時，25年還款年期或9成的按揭成數，只可以二揀一。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
樓宇供款計算: 個人入息課税
Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 樓宇供款計算 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。
轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。 買家購入物業時，向銀行成功申請按揭，並供款一段時間，隨後把物業的按揭轉移至另一間銀行承接，這就稱為「轉按」。 【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，當中又涉及現金回贈，提早還款又有罰息期等。
樓宇供款計算: 按揭還款期最短是幾多年？
部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 樓宇供款計算 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 此按揭計算機所顯示的計算結果僅供參考，本行並不會就任何資料及計算結果的準確性、可靠性、完整性及/或針對某特定用途的適用性作出任何保證。 客戶應留意本頁所顯示的計算結果並不構成本行提供之信貸保證，亦不應被視為財務意見。 本行不會就任何人士因以下計算結果招致損失而承擔任何責任。
假設現時的利率是2.5%，供款金額是14,224元；若利率加至3.0%，供款金額便增至15,178元，若加至4.0%，供款金額便高達17,187元。 樓宇賣買律師費一般涉及3個項目，包括買賣合約、樓契及按揭契，律師費大多為數千元或以上，總金額會因物業成交價、樓齡、貸款額等因素而異。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。
樓宇供款計算: 注意1: 不同銀行設不同「最優惠利率」
若果借貸人有意轉按，最好不要在罰息期去做，因需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，甚至要退還現金回贈，未必着數。 最好趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按，通常銀行的按揭貸款批核結果有效期是3個月，故可以趁舊有按揭罰息期完結前3個月申請轉按。 B.業主申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。 原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。
樓宇供款計算: 我們隨時為你提供協助
不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 樓宇供款計算2023 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
樓宇供款計算: 信用卡申請
很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。 實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。
因為年齡涉及健康狀況及收入問題，銀行對於申請人年齡的審視較樓齡更嚴格。 如以父母輩資金買樓，一般會建議以子女名義申請入市，由父母作為擔保人，既可將兩代人的入息一併計算，亦同時可以降底年齡帶來的限制。 C先生的年薪是$600,000，僱主S有限公司提供一個住宅單位給C先生作居所。
如果按揭成數僅6成或以下，毋須經按揭保險，部分銀行可以「80減樓齡」計算按揭還款期，甚至有銀行不理樓齡，只計算人齡。 但如敍做高成數按揭，即使銀行能做到「80減樓齡」，HKMC和其他按保公司亦會以「75減樓齡」，審批最長還款期以及計算壓力測試。 不過，也見過有個案可以以80減樓齡計算，但需要是藍籌屋苑。 以目前政府規定的壓力測試是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，申請人入息水平不可佔有該假設性供款的一定比例，而佔比上限，則視乎不同申請人的狀況。 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。 3未能符合銀行壓力測試的首次置業人士亦可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，而其保費會因應風險因素作出額外調整。
你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。
原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。 假設以9成按揭計算，首期費用是40萬元，首次置業的印花稅大約是9萬元，加上按揭保險、律師費等，至少要準備60萬元。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋苑，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
樓宇供款計算: 保險
買家在「波叔plan」之下，購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。
樓宇供款計算: 按揭慳程式
由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。 反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為6.125厘，故「6.125厘-1厘」下，買家的按揭息率就是5.125厘。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。 跟罰息期內的罰息相比，罰息期後向原有銀行支付的費用會較划算。 曹德明指，罰息期後繳付律師費、贖契費等費用，這要視乎物業樓價而定，以物業樓價1000萬元以內來說，相關費用最低約1萬元，相信原有按揭的現金回贈可抵銷相關費用。
