如果單位的牆身是分間開毗鄰的單位，這牆身就能與毗鄰單位分擔；如果單位處於大單邊，這牆身就要一力承擔，變相準買家購買的額外面積，就在於用不上的牆身面積上。
要知道除非財力雄厚，否則現時私人住宅按揭大多採用25至30年還款年期，分20年還款會令每月供樓金額急升，明顯不太貼近實況，因為若按揭年期相差10年，每月供款隨時減半，那麼負擔比率亦會大幅下降。 在 「實用面積」定義經官方修訂後，很多二手放盤都轉以實用面積標示，但通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，加上舊式大型屋苑較少露台、工作平台等設施，所以舊樓標示的實用面積較貼近單位的可用面積。 可能你會問，既然實用面積已有清晰定義，為何以同一面積，目測舊樓的空間會較大？ 自從2008年10月10日起，當局就一手住宅物業的實用面積列明定義，不過此前發售的一手住宅卻不在此限，以過往慣用的「建築面積」來標示單位面積。
計算供樓: 露台及工作平台計入實用面積
但不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積，即使這些項目構成構成物業一部份的範圍。 相反，由於實用面積容許計算一定面積的露台與工作平台，也容許把較厚的玻璃幕牆計算，為能充分利用實用面積的定義賣給小業主賺到盡，大部分新盤的開則都預留了這些用不著的空間，如以同一面積比較，這就壓縮了單位的可用面積。 換言之，單位內的露台與工作平台都需要計入實用面積，賣給小業主，相比部分舊樓不設露台與工作平台，多出的面積隨時等同一個房間。 計算供樓 如果以影片中的「弦海」單位為例，除了主體面積之外，客飯廳外接的22呎露台、睡房外接16呎工作平台，前後合共38呎，也需要計入實用面積，所以會佔據一定空間。 說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。
- 這些指標均先假設一個單位的實用面積、按揭成數、還款年期、市場平均呎價及息率，從而得出每月的按揭供款，然後除以全港家庭的入息中位數，得出平均供樓負擔比率。
- 「樓換樓」計劃將適用於政府在2011年2月24日宣布新的《市區重建策略》之後開展的項目，首批適用的項目是市建局於2011年3月開展的兩個項目。
- 然而，當入伙後要組裝傢俬，卻發現實際闊度較樓書標示的少一至兩吋，最終要委託裝修師傅將傢俬木板削平。
- 說到年期，其實還款年期才是令上述比率偏高的主因，因為3間機構的計算方式都是以20年還款為假設。
- 工作平台外延伸的一幅牆身，這部份稱為「隔音鯺」，同樣需計入實用面積。
- 首先，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數最高只有6成，但政府及金管局在計算時用7成作標準，未能反映現實之餘，亦令供款增加而拉高比率。
選擇「樓換樓」的住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額，才可選擇「樓換樓」。 計算供樓2023 計算供樓2023 計算供樓2023 之後，他們便可選擇購買在原址重建的單位中最低數個樓層，或市建局在同區項目或啟德發展區內預留的樓換樓單位（如適用）。 「樓換樓」計劃將適用於政府在2011年2月24日宣布新的《市區重建策略》之後開展的項目，首批適用的項目是市建局於2011年3月開展的兩個項目。 換言之，在查看新盤售樓說明書的平面圖，我們也能得悉甚麼面積是要付費購買，卻用不到的空間，當中包括現時新盤長見的厚柱與厚厚的主力牆。
計算供樓: 按揭(供樓)每月還款表，亦即是每月供款
從上表可見，來自3間機構的比率相距甚遠，主要原因主要是因為計算時的假設有分別。 首先，在沒有購買按揭保險的情況下，現時金管局規定銀行批出的按揭成數最高只有6成，但政府及金管局在計算時用7成作標準，未能反映現實之餘，亦令供款增加而拉高比率。 另外，政府的比率是以45平方米（約480呎）的中小型單位為面積標準，根據差估署「A及B」類單位價格計算，以2月份最新數據計，一個45平方米約為694萬，再加上借7成及20年還款的假設，得出逾7成的比率並不奇怪。 現時有3間機構會定期統計全港供樓負擔比率，第一是政府經濟顧問辦公室公布的「供款與入息比率」；第二是金管局公布的「收入槓桿比率」；第三則則是由中原地產公布的「全港單位供樓負擔比例」及「私樓供樓負擔比例」。 這些指標均先假設一個單位的實用面積、按揭成數、還款年期、市場平均呎價及息率，從而得出每月的按揭供款，然後除以全港家庭的入息中位數，得出平均供樓負擔比率。 根據《一手住宅物業銷售條例》，條例有列明「實用面積」定義，是包括樓面面積，包括露台、工作平台及陽台。
事實上，樓書中「樓面平面圖」顯示的尺寸，未必等同在單位內量度所得的尺寸。 因為「樓面平面圖」內所標示的尺寸，不會把批盪和裝修物料包括在內。 以影片單位為例，現場量度睡房牆身大約有2.957米長，但根據樓書量度，這裡卻有3米。 至於闊度，現場量度有2.333米，但樓書量度則只有2.35米，背後就因為有些地方在平面圖中未必反映出來。 計算供樓2023 計算供樓 在沒有興建「露台」及「工作平台」下，發展商在該10%發水框架下也獲取了超過30,000呎的寬免，當中佔比最多同樣是「住宅康樂設施」的15,409呎、其次為「非結構預製外牆」12,503呎。
計算供樓: 露台與工作平台現可合併
如果要看實際供樓負擔，可參考金管局每月公布的《住宅按揭統計調查報告》，2月份新造平均按揭成數為54.7%，平均供款年期為27年又3個月，而供款與收入比率亦維持在大約36%的低位。 因此，穩陣起見，在訂造傢俬前，在單位平面圖標示的尺寸要額外預留一定空間。 最理想的做法，是到無改動的示範單位中量度實際距離，以免裝修時失預算。 曾經有谷友跟我們反映，在購入新盤樓花後，他根據樓書平面圖標示的空間面積訂造傢俬，由於房間空間狹小，所以傢俬的擺位也只能用盡整個房間的闊度。 然而，當入伙後要組裝傢俬，卻發現實際闊度較樓書標示的少一至兩吋，最終要委託裝修師傅將傢俬木板削平。
過往發展商經常把一些公用面積計算入「建築面積」內，例如停車場、公共走廊、會所等，令單位內櫳出現超低實用率，導致出現1,000呎建築面積的單位，實際可用空間或只有550呎。 因為「樓書平面圖」所顯示層與層之間的高度距離，是指該樓層的石屎的地台面與上一層之石屎地台面之高度距離。 亦因此如果大家單靠平面圖尺寸來訂造傢俬，最好也要預鬆一點會較為穩妥。 測量師表示，雖然露台與工作平台能獲豁免樓面面積，但按照地契條款，發展商有可能需要補地價，變相發展商需要衡量是否值得興建露台，反而將相關寬免樓面放到項目其他地方。 即使露台與工作平台可計入實用面積賣給小業主，但近期我們發現有新盤設置「露台」及「工作平台」，表面上看似沒有透過出售「露台」及「工作平台」來賺盡業主，但測量師卻認為，這可能跟發展商在開則上有其他考慮有關。 計算供樓2023 根據條例，住宅物業的「樓面面積」須從圍封該物業的「圍封牆」外部開始量度，以包括該物業內部的間隔及柱的面積外，任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔，須從該牆壁的外部開始量度，其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積。
計算供樓: 【實用面積 VS 建築面積】怎樣計算平面圖面積？露台、工作平台點計？(附影片)
以影片的單位為例，由於單位設於走廊盡頭，屬於屋苑的大單邊，所以睡房一幅牆身並沒有毗鄰單位連接一起，變相這幅牆身厚度需要全數計入實用面積，而由該單位的業主一力承擔。 計算供樓2023 計算供樓 工作平台外延伸的一幅牆身，這部份稱為「隔音鯺」，同樣需計入實用面積。 「樓換樓」計劃是給予受市建局重建項目影響的住宅自住業主現金補償及特惠金以外的另一選擇。
