倘若政府租契超過15年前批授，業主必須提供條例第13（a）（ii）條所規定的政府租契批授后的首份業權文件。 該政府租契批授后的首份業權文件可以是轉讓契，亦可以是透過轉讓書形式作出的按揭或法 定押記，而該文件須涉及整體產業及有關物業的權益，并須不遲于正式協議日期的15年前訂定。 不少人在香港置業時皆會申請樓宇按揭，市面上亦有各式各樣的按揭計劃以供選擇。 根據香港法例第219章 《物業轉易及財產條例》 第2條，「按揭」的定義是「作為金錢或金錢等值的償還保證的土地抵押」。
修訂《物業轉易及財產條例》，預期可方便物業轉易及減少買賣雙方的訴訟。 與此同時，金融管理局多度出招將所有工商物業的最高按揭成數降低，於2013年一律調低10個百分點。 以收入源自香港的貸款申請人計，當時最高按揭成數由50%下調至40%，而獨立車位按揭最高成數亦降至40%。 雖然有關措施於今年8月放寬，非住宅按揭成數上調至50%，但與2010年前的70%仍有距離，加上不少工商物業買家入市時都有自用住宅單位，銀行批出的實際按揭成數普遍仍會低10%，所以作用不大。 行政長官林鄭月娥今日發表任內第4份《施政報告》，落實撤銷自2013年實行的非住宅物業雙倍從價印花稅，11月26日生效。 林鄭月娥表示，會繼續留意非住宅物業的市場情況，在有需要時會再次採取合適措施，以確保市場的平穩發展，強調現時房屋供應緊絀的情況下，住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平，政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。
物業轉易及財產條例: 業主主動尋找九建銷售部協助
租約除了要包括起租日期和租約屆滿日期之外，也應該清楚列明租客是否有續約的優先權，例如是否按照現租約的租金作一定比率的調整，或透過商議或仲裁決定調整的幅度。 如租約沒有清楚列明，租客也有權於商討後要求業主在租約加入有優先權續約的條款。 在基本轉換期間，根據《土註條例》制度獲得業權的物業擁有人（《土註條例》擁有人）如因欺詐及無效的交易喪失業權，均符合資格根據《業權條例》第82條向法庭申請強制更正，除非有關物業在發生欺詐後已交還政府作公共用途或已被政府收回。 基本上，「強制更正」規則是指如物業業權因欺詐及無效的交易被轉易，便可強制法庭作出有利於前擁有人的業權更正。 此舉正反映普通法中的 nemo dat 規則，即指欺詐者不能把自己沒擁有的業權轉予買方。
此做法確保即使個別業主不同意或不能執行轉讓安排，仍不會影響願意續期及完成轉讓手續的業主的權益。 「樓契」是一份把物業由原業主轉移到新買家的一份文件。 通常經律師協議後，律師會把買賣雙方根據「正式買賣合約」的協議轉化成契約，買賣雙方簽署「轉名契」後，新買家便正式在法律上成為「物業持有人」。 （五）發展局表示，《土地業權條例》（香港法例第585章）（《條例》）旨在建立一個以業權註冊紀錄為物業業權不可推翻的證據的新制度，取代現時並無保證業權的契約註冊制度，從而為物業業權提供更大保障和明確性，並簡化在物業轉易時查核業權的程序。
物業轉易及財產條例: 【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)
Kam Wing-yau v Hong Kong Housing Society（1988）的案例說明了完好的業權乃可隨時隨地于尋求強制執行的補救措施之法律行動中迫令不愿意接納業權的買方接納。 物業轉易及財產條例2023 香港政府向私人業主批發此類租契時通常規定若干契諾及條件，而私人業主則須在整個租賃期間遵守該等契諾及條件，如有違反，香港政府有權收回土地。 一九八四年十一月一日前，香港(註冊香港公司)有關物業轉易及財產的法律大部份是以英國(註冊英國公司)普通法為依據，但亦受制于為處理涉及財產的特定爭論而制定的香港(註冊香港公司)習慣法、英國(註冊英國公司)法規及本地條例。 根據新條例第128條，公司可不使用印章而藉以下方式簽立文件作為契據：按照新條例第127條簽立該文件；在該文件中說明該文件將由有關公司作為契據而簽立；及將該文件作為契據而交付。 關於第127條所述之簽立模式，請參閱上文問5的答案。
此制度顯然與英國建立的業權註冊制度、澳州及眾多其他普通法司法轄區所建立的單一契據制度截然不同。 盡管一般慣常做法是轉讓契由買賣雙方簽立，然而若買方不簽署轉讓契，轉讓契的法律效力或業權從賣方到買方的轉移亦不因此受影響。 買方不簽署轉讓契，只阻礙賣方強制買方履行其所作的契諾。 （請參照Kee Kim-Ha v Yip Moo-Chiu的案例（1990）HKDCLR29）。 須指出的是，條例第16（2）條明言，上述第16（1）條的規定不具有使任何人獲得的業權較被轉讓的業權或轉讓人享有的業權為優的效用。 業主要給予的業權性質是受正式協議的條款所管限，而買賣雙方可隨意提議給予或接納任何業權。
物業轉易及財產條例: 香港條例
換言之，如果閣下透過口頭協議買賣一個物業，便得不到法律的保障。 根據稅局的豁免條款規定，近親轉讓可以免卻「額外印花稅」、「買家印花稅」，並不需要繳付劃一15%的「從價印花稅」，而僅按較低稅率的「從價印花稅」及按其購入的業權份數來徵稅。 鑑於樓價銀碼高低，會直接影響到「從價印花稅」，故部份人會刻意壓低交易銀碼、甚至以零元代價的方式作出轉讓。 由於一般業主均有承造按揭，也就是我們把物業抵押給銀行，銀行會將一項按揭押記令註冊在物業的土地註冊處紀錄內，而相關樓契文件也就會由銀行保管，直接還清所有按揭貨款。
至於按金金額，業主一般會要求租客繳交相等於 1 至 3 個月租金作為保證金。 待租約完結後，業主有權從按金中扣除租客欠付的租金及費用，並於雙方同意的期限内退還按金給租客。 業主有責任提供出租單位的詳細地址及其包括的文件及設施，例如單位是否連車位出租、單位内附有什麼傢俬電器、出租單位圖則等。 而租客應詢問和了解自己有權使用哪些公共設備或會所設施。 物業轉易及財產條例 如果單位連同傢俬電器一併出租，應檢查那些裝置的狀況，並根據清單逐項點妥，才可接納。
物業轉易及財產條例: 問題3: 「額外印花稅」一直由業主負責，為何要由陳先生負責?
不繳納地稅即違反地契內的契諾，政府可因此收回有關物業。 該收回物業行動，會令物業的業權出現問題，以致影響業權人出售有關物業。 物業轉易及財產條例 差餉物業估價署署長負責按照此條例的規定，就根據下列地契持有的土地權益而評估和徵收地租： 1. 已明文規定須繳納每年地租（金額相等於為批租土地所不時釐定的應課差餉租值 3% ）的地契。 4.2 即使適當地草擬政府提出的推定條文，若依靠此條文去解決當前的問題---即修正法團已簽立的文件，效用將不及改善律師會建議的第23A條改善後所能達到的效果直接。
- 當正式完成贖契程序，業主所持有的就是「現契樓」，即沒有按揭在身，你需要自己妥善保存樓契。
- 原業主在法律上未經財務公司的同意，是不可以單方面撤銷該代理權，行為上在稅局眼中已構成「買賣協議」的意思。
- 業主要給予的業權性質是受正式協議的條款所管限，而買賣雙方可隨意提議給予或接納任何業權。
- 印花稅 根據《印花稅條例》（第117章），書面租約或租契須繳付印花稅。
- 公司在沒有使用印章的情況下，藉以下方式簽立文件作為契據，是符合《物業轉易及財產條例》所載關於須以契據方式辦理的規定：按照新條例第127條簽立該文件；在該文件中說明該文件將由有關公司作為契據而簽立；及將該文件作為契據而交付。
- 新購物業：在審核買家按揭貸款時，銀行通常會就不同類型物業提供不同按揭成數，它們一般會採用樓價或其測量師就物業的估價（以較低者為準）用以計算按揭成數。
年內與該物業業權有關的交易文件如地契、轉讓契、按揭等文件。 買方律師必須審閱物業的有關契據文件，以核實物業業權是否妥善。 4.1 至於政府所提出的推定，是出於好意的，類似的推定經適當的草擬，可能真正能處理一般性的妥善業權事宜，而非限於法團妥為簽立的契約。 消委會同意政府提出的推定範圍會較律師會所建議的版本廣泛而應用較高。
物業轉易及財產條例: 問題1: 物業有法庭判令，為何仍要收稅?
他預期到時政府會推第三項措施，並說除非政府缺錢，否則金額不會定得很高。 根據《中英聯合聲明》，1997年7月後香港「50年不變」，但到了2047年6月底，香港將有大量物業地契到期，「2047大限」便由此而來。 部份業主即使已經贖契，也會重新進行翻按，並把借出的物資金放在「按揭儲蓄掛鈎戶口」內以抵銷利息開支，但同時間樓契也可抵押在銀行上。 物業轉易及財產條例 在涉及不誠實行為或被介入的律師樓的檔案紀錄並不完整的情況下，退還有關的客戶款項必須獲得法庭命令的授權才可進行。 近期疫情陰霾之下，二手市場不時出現銀主盤，在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。
如果借款人是受薪僱員，有穩定工作及固定收入，在申請按揭貸款時一般會較順利；相反如果借款人沒有固定收入， 銀行會對借款人提供還款能力證明的要求較嚴格。 凡章程細則是以第114條規例的形式訂明蓋上法團印章的方式，則即使在沒有修訂該章程細則的情況下，該公司亦可根據新條例第127及條不用藉蓋上法團印章而簽立文件，因為第127條為備有法團印章的公司提供簽立文件的其他可行方法。 如業主不同意取得銀行同意書，租客應明白自己要承擔的風險。 若承按人未有同意出租，則承按人有權向業主採取法律行動，強制業主履行按揭契或法定押記內禁止出租的條款收回物業。 此外，若承按人基於業主未能支付每月按揭供款，而行使其在按揭契或法定押記內出售物業的權利時，承按人可向法庭申請命令租客遷出物業。 3.1 物業轉易及財產條例2023 至於建議的第23A條，消委會認為該條應可解決已識別的問題，但消委會對於該條現時草擬的字眼有所保留。
物業轉易及財產條例: 律師會提出的第23A( 條
政府曾表示，有超過3萬份新界（包括新九龍）土地的契約將於2047年年中期滿，並有由2025年至2047年6月29日，合共約有2400個一般商業/住宅/工業用途的地段的土地契約到期。 物業轉易及財產條例2023 根據《基本法》，政府有憲法權力批出年期跨越2047年6月30日的土地。 但現時政府未有再說明處理這些跨越2047年6月後到期的地契的細節。 一般來說，政府可以採取3項方法去處理，包括收回土地、自動續期、收取補地價或租金再續期。
買賣雙方一般在訂定臨時協議后的14天內簽署正式協議，與此同時，買方須要支付其馀的訂金，而該訂金與在簽署臨時協議時所繳付的訂金合計成總訂金，相等于買賣價一成；然而，訂金的數額視乎買賣雙方的協議而異，但普遍而言，是以買賣價的一成為主。 此外，香港還有其他不受物業轉易及財產條例的實施所影響而仍具效力的法例，例如於1970年制定的建筑物管理條例（第334章）、1947年的業主與租客（綜合）條例（第7章）、1973年的官契條例（第40章）及1969年的分劃條例（第352章）。 盡管英國的物業轉易及財產法律有過重大改革（1925年的土地財產法令），然而，直至物業轉易及財產條例（第219章）于一九八四年制定，此項改革仍未引入香港；而該條例實質為香港首套為規管香港的物業轉易及財產法律的全面性法例。 新購物業 － 在審核買家按揭貸款時，銀行通常會就不同類型物業提供不同按揭成數，它們一般會採用樓價或其測量師就物業的估價（以較低者為準）用以計算按揭成數。 無論新條例或《公司（章程細則範本）公告》（第622H章），均沒有關於公司在採用或取消其法團印章的程序規定方面的指明條文。
物業轉易及財產條例: 香港特別行政區駐軍法
租賃協議則指租期不超過 3 年的租賃文件，一般都以租約形式訂立，特點是只須書面訂立，簽署手續比較簡便。 此外，那些具有解除或償付在基本轉換前的產權負擔作用的文件，則仍須在基本轉換期內提供。 在基本轉換期內，具有基本業權的土地仍受制於存續權益。 本質上，「存續權益」是指在基本轉換當日仍然存續，而假如《土註條例》制度繼續適用於有關土地時仍可對當時的註冊擁有人行使的權益（不論已經註冊與否）。 擁有《土註條例》下存續權益的人士可將其權益註冊，或註冊一份「非同意警告書」，以作為聲稱擁有這項權益的通知。 由進行基本轉換日期起，所有與具有基本業權的土地有關的交易須按《業權條例》所訂定的方式和形式生效。
另外，若以「送贈契」形式作轉讓，銀行也會有很大戒心，因為擔心轉名或除名是為了為破產準備，而作出的資產轉移。 物業轉易及財產條例 在《破產條例》下，債權人可以追討破產人士因避開破產，而作出的資產轉移，追討時間可以由破產日期計起前五年，故銀行對於「送贈契」物業有可能在五年內也不會批按揭。 不過，由於買賣雙方並沒有合約去綁定交易日，過程中也有一些灰色地帶。 例如兩夫婦聯名持有的物業，可以先簽定臨約作為交較低稅階的文件；但為免影響舊居的按揭，則可以拉長正式買賣合約至未來的一段很長期限，變相按揭契可以繼續。 當正式完成贖契程序，業主所持有的就是「現契樓」，即沒有按揭在身，你需要自己妥善保存樓契。 因為一旦樓契遺失了是不能補領的，只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。
物業轉易及財產條例: 程序1: 樓契會抵押於銀行
因此，業主跟財務公司簽定「按揭契」時，其性質不單止為「法定押記」，背後還有「轉讓業權」的含義，大抵就是業主在未能供樓時，財務公司可以直接取回業權。 因此，原業主跟財務公司簽的「按揭契」會被視為「買賣協議」一種，而需用簽定「按揭契」日期起計「取得」期限。 因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」，所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。 按個案中推算，原業主在2016年9月簽約，理論上2019年9月已過了三年額印期限。 我們向稅務局查詢，也表示即使原業主之後供不起樓，被財務公司收樓追債，只要業主名沒有變更，都應由2016年9月開始計，而不用繳付「額外印花稅」。
物業轉易及財產條例: 按揭計算機
上述的《土地業權條例草案》在1995年7月失效後，本處繼續與律師會進行商討，並諮詢其他主要持份者的意見，對該條例草案作出檢討和若干修訂。 其後，經修訂的《土地業權條例草案》在2002年12月提交立法會，並於2004年7月7日獲得通過。 制定的《土地業權條例》（第585章）（《業權條例》）於2004年7月23日刊憲。 業主可與租客自由議定租金，不受法例限制，但應訂明每月的租金金額和繳交日期、租金是否包括差餉、地租或管理費及免租期内所支付的開支由誰負責等。
物業轉易及財產條例: 政府所提出的推定
轉按 － 按揭人從另一承按銀行取得新的按揭貸款，用以清還原來的按揭貸款並將抵押予原承按銀行的物業贖回，然後再抵押予新的承按銀行作為還款保證。 新條例為公司提供靈活性，容許公司（不論是原有公司還是根據新條例註冊成立的公司）備存或採用和使用法團印章，不過有關規定不再屬強制性。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 物業轉易及財產條例 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。 繳款人士可透過電子方法繳付地稅，例如自動轉帳、銀行自動櫃員機、電子支票或電子本票、轉數快、「繳費靈」或透過各銀行及「繳費靈」在互聯網上提供的繳費服務。
物業轉易及財產條例: 拆解1: 「額外印花稅」用什麼準則來計算三年期限?
其實作為銀主盤的銀主，拍賣物業是幫助業主賣出理想的價錢還債，賣出前會為物業做合理估價，因此認為買銀主盤就等同於執平貨是一個錯誤的想法。 早前驚傳青衣大型屋苑「灝景灣」管理公司收錯管理費足足20年，《胡‧說樓市》編輯部花了時間研究過往案例，始發現相關情況隨時發生於你跟我的屋苑之中。 物業轉易及財產條例2023 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪?
物業轉易及財產條例: 香港房地產法簡介
如果「按揭契」中寫上一條「不可撤銷授權書」的條文都會被視為「偽裝按揭契」。 因為這條條款意味原業主委託了財務公司，設立了代理權的責任。 原業主在法律上未經財務公司的同意，是不可以單方面撤銷該代理權，行為上在稅局眼中已構成「買賣協議」的意思。 一般而言，除了凌駕性權益（指即使沒有註冊但仍會影響物業的權益，例如公眾權利及租期不超過3年的租契）外，業權只受業權註冊紀錄所載的已註冊事項規限。 買家無須查考業權註冊紀錄以外的資料和翻查物業以往的業權文件來確定業權。 有別於契約註冊制度下所備存的土地登記冊，在業權註冊制度下備存的業權註冊紀錄是物業業權不可推翻的證據。
物業轉易及財產條例: 申請樓契副本需時長嗎？
若表格CR109於簽立租約或租契後超過一個月才送交差餉物業估價署，業主須繳付$310罰款。 再者，業主若未有送交表格CR109，便無法在法庭或土地審裁處向租客追討租約或租契內租客同意支付的租金。 因此，向差餉物業估價署送交表格CR109對業主而言是非常重要的。 我是物業的新業權人，物業在我購入前欠繳地稅是否仍須由我負責繳納？
若立租契一方是個人，租契可由他本人或其獲授權代理人簽署。 若立租契一方是有限公司，由於簽署需要同時使用公司印章（也稱鋼印），簽署租契的方式便會受到其公司組織章程細則所監管。 公司組織章程細則通常包括一條細則，列明誰有權代表公司簽署文件並蓋上公司印章，所以需要查看公司組織章程細則，以確定誰有權代表公司簽署租契。 某些公司的組織章程細則會要求指定之簽立方式，例如須由公司董事會主席或兩位董事簽署。 某些公司組織章程細則的要求較有靈活性，例如可由公司董事會授權一位或多位人士簽署。
因此，每宗個案均須查核根據《物業轉易及財產條例》（第219章）規定提供作為業權證明的所有影響物業的業權文件。 業主透過向銀行按揭供款，但其後業主拖欠或無力支付銀行按揭，最終銀行根據按揭條款和《物業轉易及財產條例》規定，循法律途徑收回該物業，因此「銀主」即為銀行，亦可以是財務公司。 銀主將該物業於市場出售，俗稱銀主盤，以抵償業主相關欠債。 銀主盤指一個物業單位在業主沒有錢繼續供樓的情況下，銀行根據按揭條款及《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請沒收。 一般來說，銀行就是銀主，樓盤就被視為銀主盤，不過有時候銀主未必是銀行，可能會是財務公司亦說不定。
