北上買樓從來不是輕鬆事，始終人生路不熟，容易「中招」。 本文分析區內樓市走勢、港人內地買樓程序、7個注意要點，以便在往大灣區置業前做好準備。 大專以上文憑超過80%，專業服務幫助過萬港澳客戶成功置業大灣區，對港澳街坊置業大灣區有豐富的經驗和全面的專業知識。 【本報訊】房屋局最新預測顯示，未來5個年度的公營房屋建屋量預計合共提供12.88萬伙，當中包括約8.28萬個公屋或綠置居單位，以及約4.59萬個其他資助出售單位。 入境處至少接獲36名港人求助，查詢交通情況或住宿等。
- 未來學會將進一步與內地的不同的發展商打通相互交流的平台，志在提升物業交付質量方面出一份力，同時亦希望可以提升業界的人員質素及市場地位。
- 【本報訊】房屋局最新預測顯示，未來5個年度的公營房屋建屋量預計合共提供12.88萬伙，當中包括約8.28萬個公屋或綠置居單位，以及約4.59萬個其他資助出售單位。
- 由於內地法例規定開發商不可直接與買家簽訂返租協議，開發商或會透過其關聯公司與買家簽訂合約，這些公司的規模和註冊資本相對較低，或影響日後履行返租協議的能力。
- 近年港人掀起「賣樓移民潮」，選擇北望神州的大有人在，尤其粵港澳大灣區的發展機遇較香港吸引。
- 工銀亞洲的「置業通」服務現已覆蓋大灣區九大城市，單筆貸款上限為1,000萬元，最高貸款成數為六成，貸款年限最長30年，貸款利率低至P-2%，即現時為3.25厘。
直至去年11月左右，富力有關銷售人員告知盧氏可收樓，惟受託人前往當地收樓時，發現單位未有按照合同裝修，亦發現原來該單位屬寫字樓。 盧提供的認購書顯示，該商品房用途為「公寓」，裝修標準為「精裝修」，建築面積為102.18方米，樓款總額接近220萬元人民幣。 項目出賣方則為「珠海保稅區蔡氏倉儲發展有限公司」，為富力地產（02777）旗下間接持股75%的公司。 不過，珠海市商品房預（銷）售專網顯示，盧所購的物業用途為「辦公」。 港人珠海置業2023 盧氏憶述，前往珠海睇樓時，富力優派廣場有幾幢建築已經建成，有些甚至可以「隨時交樓」。 當地銷售人員介紹樓盤屬於「公寓」，可居住、出租甚至代租，示範單位有雪櫃、爐頭及床等家具。
港人珠海置業: 申請手續 簡便快捷
同時，申請人須符合入息及資產限額，限額定於高於居屋白表申請者入息和資產限額的三成，如低於下限將不合資格申請。 據悉，「現契套現」佔經絡按揭轉介申請大灣區按揭宗數約兩至三成，當中以深圳的物業最多，佔比達71.4%；其次是廣州（9.5%）及珠海（9.5%）。 大灣區除住宅項目以外，還有所謂「公寓」的項目，這是商業樓宇建成的酒店式服務住宅，售價比同區住宅便宜一大截，而且不受限購措施影響，不過本港銀行不會為公寓承造按揭。
相信今後在購房條件方面門檻更寬鬆，購房手續也會更便捷。 港人珠海置業2023 由於有關安排本身及其銷售文件未經證監會認可，產品本身未必適合香港公眾之餘，產品披露也不一定清晰和完善，投資者或許不能得到適當的保障。 投資於未經認可的CIS，包括在「非認可投資計劃警示」榜上有名的安排，涉及高風險，受到的保障非常有限，投資者或會蒙受重大損失。
港人珠海置業: 港人北上置業慎防「雙失」
直到收樓時才發現「中伏」，原本的精裝修變為清水寫字樓、由住人變成不可入住，因此本文要提醒有意的投資者了解何謂保稅區、公寓與住宅的分別，避免到時投資「打水漂」。 隨著大灣區日益發展，愈來愈多香港居民欲前往内地購買樓房以作自住或投資之用，或利用已持有的內地物業套取現金備用。 中國工商銀行（亞洲）有限公司（「工銀亞洲」或「本行」）深明客戶需要，為協助香港居民輕鬆北上置業及靈活理財，暢享大灣區生活圈的各種便利，特別推出「灣區置業通」服務。 現時本港銀行可以承造大灣區物業的按揭，為港人提供更多便利，以工銀亞洲「置業通」按揭貸款服務為例，顧客毋須親赴內地，可在該行職員協助下，全程在港辦理港元按揭貸款及完成物業買賣手續，而且設有同幣借款還款安排，顧客每月還款時避免匯率波動。 香港驗樓師學會會長余力生教授認為，是次香港驗樓師學會到珠海交流考察，是一個很好的機會推動兩地驗樓師行業更規範，亦希望可以藉此機會增加香港業界人及學會學員對兩地在物業驗收質量方面了解，從而逐步制定出一套標準化各方認可的規範標準。 未來學會將進一步與內地的不同的發展商打通相互交流的平台，志在提升物業交付質量方面出一份力，同時亦希望可以提升業界的人員質素及市場地位。
處方得悉求助港人全部正身處安全地方，並已提供相關資訊。 買家在簽署轉讓契約日期起計首五年內不得轉讓或出租。 業主在五年後可以向市建局提出補價申請，補價後可轉讓或出租。 根據美聯集團中國部資料顯示，2021年首季，國內生產總值按年增長18.3%，增速創紀錄新高；全國房地產開發投資按年增長25.6%。
港人珠海置業: 企業網上銀行
而現在西區近沙溪鎮已是中上豪宅為主，遠看有馬鞍山之感。 縱橫百富創辦人賴國強表示，港車北上是一個大契機，香港作爲大灣區9+2核心城市，融合是很重要。 這次港車北上的考察交流活動，也是融合的第一步，相信可以促進更多不同的中港兩地專業團體交流，對珠海、橫琴、香港都有好處。
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港人珠海置業: 樓市資訊 美聯物業
在貸款購房方面，2017年11月，中央有關部門曾發布文件進一步放開購房資金支持政策，港澳台同胞可以使用住房公積金貸款購房。 在商業貸款方面，政策上有相關規定，實踐中還要看各家銀行的具體情況。 交房時開發商會同時告知購房人繳納維修基金，然後再根據住宅面積實測表、竣工驗收備案表、分戶驗收記錄表，辦理《房屋所有權證》。 這時候購房者如需調查房屋的建築質量，還可查驗房地產商的《工程驗收證》。
珠海保稅區情況較為特別，原因是該區屬於特惠稅務區域，受海關規管，本身成立目的是希望一些物流公司進駐，而非作住宅用途。 至於當局如何規管買家使用該物業亦存在灰色地帶，羅建議，若買家認為發展商銷售手法出現問題，市民可通過地產代理，或直接與發展商協商，鑑於內地法規亦成熟，可向有關部門追討。 7月1日隨著港珠澳大橋的正式允許香港車輛通過大橋北上到達珠海，再經珠海可以駕車進入廣東省各城市，這項新政策的實施旨在促進香港與珠海的經濟合作與交流，進一步加强兩地的聯繫與合作。 在內地銀行做按揭，基本與當地居民的條件一樣，只要年滿18歲、不超過60歲的人士都可以申請。 需要的文件基本上包括：申請人的身份證明材料（港澳地區居民來往內地通行證、港澳身份證）；還款能力證明材料（收入證明）；購房合同、首付款證明材料（包括購房首付款發票、銀行轉賬憑據，或售房人相應存款賬戶進賬明細或專用賬戶存入資金的證明等）；貸款申請書。
港人珠海置業: 申禁令符法律程序和程序正義 法律界籲政府就申禁播「獨歌」上訴
售後返租等有關類似安排涉及複雜操作，知名酒店集團參與也並不一定代表安全可靠。 售後返租，又可稱為售後包租、售後承租，是指買家在購買內地商舖或酒店式物業後，由開發商或其關聯公司與業主簽訂協議，承諾在指定年期內向買家提供一定租金回報。 至於在內地申請按揭，梁善球說，這要按照內地情況去做，並指港人要提交收入證明，如果提交足夠證明，一般而言，申請的按揭可於45天內批核。 他又說，在內地供款，需在貸款銀行開戶口，每月定期向銀行供款。 避免匯率波動：以往只可在內地銀行敍造人民幣按揭貸款，供樓人士每月還款時或要面對人民幣匯價波動的風險。 使用香港銀行的按揭貸款服務，貸款額已在審批時換算為港幣，隨後的整個還款年期均可以港幣供款，業主只要以港幣入賬香港戶口則可，簡單方便。
- 據悉，「現契套現」佔經絡按揭轉介申請大灣區按揭宗數約兩至三成，當中以深圳的物業最多，佔比達71.4%；其次是廣州（9.5%）及珠海（9.5%）。
- 據悉，本港銀行提供的按揭利率為P-1.5%至P-2%，現時約為3.25厘至3.75厘，內地銀行一般為5厘至7厘；貸款額為樓價的六成，最高約500萬元，按揭年期介乎20至30年。
- 大部份申請審批及放款程序都在香港進行，語言溝通亦更暢順。
- 珠海保稅區情況較為特別，原因是該區屬於特惠稅務區域，受海關規管，本身成立目的是希望一些物流公司進駐，而非作住宅用途。
- 樓價方面，2020年每平方米單價中山平均在11,000至12,000元（人民幣，下同）之間。
- 有些公寓或酒店項目可能引進知名酒店集團負責管理，但有關酒店集團並非與買家簽定返租協議的一方，而是與發展商簽訂物業管理合同，有關合同可能可以在某些條件下解除。
沒有此證的建設單位，其工程建築是違章建築，不能領取房地產權屬證件。 近期大灣區多個城市相繼傳出局部放寛樓市限購的消息，當中珠海自今年6月開始全面放開限購政策。 相比之前珠海只准當地人購房，現時港澳居民可在無社保的要求下在該市購買兩套一手住宅，消息一出，珠海住宅樓市迅速價量齊升。 由於香港樓價高企的關係，不少人都考慮在海外置業作為資產配置，疫情前每個星期在酒店都會有展覽會，推銷各地的物業，但如果真的有意投資的港人，購買前一定要「做好功課」，不是單單聽銷售的片面，反而要在網上更認真和了解土地用途、委託租務、發展商背景等，避免成為下一個苦主。
港人珠海置業: 珠海放開限購 港人投資機會到
在經濟區規劃下，將來會劃分為國際金融區、中央服務區、濱水娛樂休閒區、居住配套區。 未來建設的是「玻璃城」，計劃有以全玻璃幕牆建設的文化中心、體育館，亦設計空中連廊，連接區內各建築；亦有河濱步行橋，讓市民遊覽江景。 人流將會大增，這區亦集兩大綜合交通樞紐——輕軌中山北站和高鐵中山站，加以深中通道連接線，數條高速公路。 既然不少港人有意在大灣區置業，那就先了解區內市況，可參考中原地產編製的「中原大灣區指數」。 「中原大灣區指數」以廣東省9個城市及兩個特區(廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶、以及香港和澳門特別行政區) 一手及二手住宅的交易價格為核心數據，以各城市的年度GDP為權重而構建。
申請個案當中，貸款額由50萬至500萬元不等，平均貸款額為271萬元，相比經絡按揭轉介研究部及金管局最新2月份的平均按揭貸款金額為481萬元，相差210萬元或43.7%。 當中，2020年「置業通」的申請數量，較2019年大增超過十倍，而2021年首季的申請量更已達到去年全年的40%。 一般情況下，開發商通常都約定在交房後的90天內為準業主辦理產權證。 當然在辦「小確權」之前，開發商一定要先辦理初始登記，也就是「大確權」將產權先辦理在開發商名下。 記：請介紹一下港人在大灣區九市購房的具體流程，簽約、付款、按揭、領取房產證等流程分別需要準備哪些材料。
港人珠海置業: 置業指南
從經絡按揭轉介的申請個案所見，九個大灣區城市當中，逾半港人購入「深圳」區的一手物業，比例達到46%；第二名則是「中山」，佔比為20.5%；第三名「珠海」則佔整體的12.8%。 以「置業通」情況為例，珠海及中山市是其中兩個最熱門的港人置業城市，申請數量分別佔60%和25%，合共佔所有申請的85%，平均貸款金額約150萬元。 在港購買物業，大部分本地銀行均能提供按揭服務，但大灣區環境與香港不同，因此在該區置業，同時希望由本港銀行提供按揭，選擇其實有限。 《建設用地規劃許可證》：是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。 沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
香港建築師學會前會長陳沐文表示，港車北上及香港回歸26周年參加這個活動個人有些觸動，過去經常往來大灣區和橫琴考察，一轉眼幾年也經歷了疫情再次來到珠海、橫琴感受到生機處處，當時仍有農地開發，現在已高樓林立。 相信港車北上政策會增加港珠澳大橋的使用量，對香港、澳門、珠海、橫琴發展都有著刺激作用，雖然大家對政策還在適應中，但隨著幾地政府持續落實，未來幾地的經濟聯繫將會更緊密，有更多契機，粵港兩地都會有新氣象。 有留意內地新聞的讀者都知道近年內地為了壓抑樓價，在不少的城市推出了限購的政策，但相關的政策對於香港買家較寬鬆，例如有部分地區可以要求港人無須提供社保、不限購，甚至有部分內地樓房可以在香港的銀行申請按揭，降低了入市的門檻。 但一些較熱門的地方 (例如深圳)，對於港人置業的要求較高，所以如果真的有意在內地疊業的讀者都要先了解清楚該地限購的要求。 在《中山市城市規劃》中，中山市政府表明未來西區以北會建設成高層中密度住宅區域。
港人珠海置業: 內地客因作出虛假陳述被囚9個月
工銀亞洲的「置業通」服務現已覆蓋大灣區九大城市，單筆貸款上限為1,000萬元，最高貸款成數為六成，貸款年限最長30年，貸款利率低至P-2%，即現時為3.25厘。 據悉，本港銀行提供的按揭利率為P-1.5%至P-2%，現時約為3.25厘至3.75厘，內地銀行一般為5厘至7厘；貸款額為樓價的六成，最高約500萬元，按揭年期介乎20至30年。 港人珠海置業2023 除了工銀亞洲外，中銀、東亞、永隆、南洋商業、建行（亞洲）等銀行亦陸續加入，由於愈來愈多銀行提供相關服務，帶動了按揭轉介的生意。 《商品房預售（銷售）許可證》：是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。
大灣區是指香港、澳門及國內廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九個城市。 配合國家的大灣區政策，愈來愈多本港銀行，為港人於大灣區購買的物業，提供港元按揭服務，現時約有七間銀行提供相關服務，主要是中資銀行。 港人珠海置業 剛出碼頭，就看到市政府巨型的宣傳橫額寫著「中山總部經濟區」－－正是石歧區，是中山市最初的市中心。 石歧出名不只乳鴿，更有一條歧江河，該區未來規劃都圍繞河濱兩岸發展。
港人珠海置業: 內地買樓程序：港人北上購買一手樓10大程序
當然，簽訂合同之前，一定要查看五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售（銷售）許可證》。 港人珠海置業2023 內地與香港恢復全面通關後，李澤鉅表示，酒店業務雖仍未恢復至疫情前水平，但已顯著復甦，平均入住率由58%增至75%；此外，服務套房表現良好，出租率逾90%，料未來持續穩定。 他指，過去幾年酒店及服務套房的營運能力有所提高，將改善未來業績的貢獻。 買賣合約須訂明交樓和辦契證的期限、交付樓房的品質標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等，亦應蓋上開發商的公司印章和附上圖紙作憑證，並到房管部門辦理產權轉讓登記手續。 準買家應盡可能到物業地盤實地視察，親身了解施工情況和設施配套，避免只靠銷售人員提供資料而未能掌握全面資料或被廣告內容誤導。 【買樓攻略2023】隨着中港兩地通關，港人北上意欲重燃。
如果投資者只著眼返租，便很容易忽略其他重要問題，例如發展商的實力、物業位置、交通配套、樓盤質素，特別是境外樓花能否如期交樓，會不會出現爛尾或貨不對辦等情況。 強颱風卡努襲向日本沖繩和奄美大島，香港入境處表示，即時透過外交部駐港特派員公署、中國駐福岡總領事館及相關航空公司了解情況。 港口鎮納入城區中心《十三五》規劃綱要中（即從2016年到2020年發展國民經濟的規劃），正式將港口鎮納入城區中心。 港口鎮以南較接近石歧區，其中上乘世紀公園都位於港口鎮的南端，距離中山北站亦只是5至6分鐘的車程。 然後，首先與開發商先簽訂《認購書》或直接簽訂《商品房預售合同》或《商品房銷售合同》。
港人珠海置業: 銀行擔保
今後港人只需要持港澳身份證和港澳地區居民來往內地通行證（回鄉證），且在大陸境內無房，就可跟當地居民一樣購買一套自住的住宅。 相比之下，購房條件寬鬆了很多，手續相應也就簡化很多。 香港新聞網8月4日電 香港長實集團公布上半年業績，盈利103.3億元（港幣，下同），按年跌約19%。 長實集團主席李澤鉅昨日（3日）在長江實業2023年中期業績之分析員會議表示，若撇除去年出售飛機租賃業務的一次過貢獻，以及股份回購的正面影響，中期業績減少4%，整體符合期望。
去年受封關影響，港人在珠海置業的數量亦有所回落在1800宗左右，而隨著各項利好政策進一步落實，港人對珠海置業的興趣會加大， 相信交投量會進一步回升，估計今年全年港人購置珠海物業的成交量會較去年上升約三成，而樓價亦會平穩發展。 相信不少讀者經常都收到內地房地產中介的電話，內容都是「月供幾千蚊可以做業主」、「買一層送一層」，疫情期間也可以到位於香港的展廳參觀，甚至如果買家願意下訂，發展商願意承擔隔離期間的費用。 但最近新聞和媒體都報導指有港人買入位於珠海保稅區一個公寓單位，買樓的時候聲稱可以「拎包入住」和奉送「精裝修」，總價為數百萬元人民幣。
港人珠海置業: 服務收費
帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣，而屬於集體投資計劃(CIS)。 港人珠海置業2023 在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售。 港人珠海置業 這些未經認可的投資安排的營運者未必需要符合適當的資格要求。 購買物業後，如開發商申請破產或故意逃避交樓，又沒有其他公司接管，以致無法辦理房產證，就須透過法律途徑解決。 現時申請內地物業按揭，最高按揭成數為七成，首套房(即首次置業)利率為3.7%，若果買第二套房，利率為4.3%，還款期最高25年。
現時有本地銀行可以為大灣區提供物業按揭方案，大部份過程能在香港進行，手續方便快捷。 以下大灣區置業及按揭懶人包，協助大家買樓套現前做好充份準備。 現階段本港銀行只為大灣區的一手住宅項目提供按揭，二手住宅只限「現契套現」（或稱「紅簿套現」），意指清繳所有貸款的物業。 樓價方面，2020年每平方米單價中山平均在11,000至12,000元（人民幣，下同）之間。 未來房價趨勢方面，雖然因為政策利好一定程度會刺激房價，但總的來說政府對房價的調控仍在發揮作用，大灣區的9個內地城市，除了有的城市原先因為房價在窪地可能會有所上漲外，房價基本還是會保持一個穩定的水平。
