以往買英國樓的客人相對熟悉倫敦，會清楚分區，知道地鐵站在哪，有些甚至知道街頭街尾有甚麼店舖。 如果是向發展商購買樓花，發展商或會要求買家在簽訂合約6個月之後，向發展商繳付部分樓價，買家要注意買賣合約內所列明的付款時間。 在項目竣工後，律師就會通知買家進行驗樓，並告知確實的交樓日期；而在交樓當日，亦會由銀行向發展商匯入全部按揭貸款以完成交易，屆時買樓的程序便大功告成，買家可以將物業放心用作自住或出租（需繳付稅項）。 在完成交易後，買賣雙方律師將有14天的時間繳交買方印花稅。 自住 (Buy-to-Live) 按揭一般實際利率 2.5 – 3.5% 之間，主要看個別申請人士的信貸紀錄、申請按揭成數、收入水平等等。 如果海外人士想購入英國物業，以買樓出租 (Buy-to-Let) 做按揭，大部分銀行最多做7成，愈高成數，利率都會增加。
此外，雖然有3間香港銀行提供英國樓按揭，但除了滙豐銀行在英格蘭及蘇格蘭地區都覆蓋之外，中國銀行及東亞銀行的分行網絡並不算廣。 其中，中國銀行在倫敦(London)、伯明翰(Birmingham)、曼徹斯特(Manchester)、及蘇格蘭的格拉斯哥(Glasgow)有分支；至東亞銀行，則只在倫敦、曼徹斯特及伯明翰有分行。 如果買家想購置的物業，超出了這些地區，就要個別向銀行查詢是否能承做按揭。 在申請英國自住 按揭時就遇到困難，申請人可考慮先將物業出租後自住計劃。
買英國樓100問: 問題3: 我只打算購買物業作投資出租，有什麼要注意?
Freehold的地皮顧名思義是由業主永久享有，在賣樓時該地的永久業權，可以選擇是否一併賣給你。 當然一分錢一分貨，持有永久業權的物業，價值一般都會較高。 至於較為審慎的BNO持有人，可以考慮先租住物業，待完成「5+1」的居留條件入籍後，才考慮購買英國樓。
購買二手樓申請按揭，在提交基本資料、入息證明後，銀行會發出初步貸款同意書（AIP），手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣，出價可以更加進取，賣方的議價空間會更多。 從入行至今，擁有超過20年國際物業投資經驗的李丹翔，2018年獲頒「香港亞太企業精神獎」卓越成就獎，2020年獲頒傑出董事獎（非上市公司-執行董事）。 買英國樓100問2023 幾年間於大阪、東京、倫敦、新加坡、北京、上海、曼谷及吉隆坡設立新辦公室，更於大阪及東京核心地段開發多個全新物業項目，致力拓展業務至海外不同國家。
買英國樓100問: 留意預計落成日期 不可完全作準
老實說客人絕對可以跟發展商買，因為價錢是沒有分別的，但發展商未必會給你折扣，給你律師費反優惠，甚至當你有問題時，也不一定會幫你。 曾經有客人問洗衣機的尺寸，又試過問房間能否多裝幾個電掣？ 有些問題，發展商亦不會理會你，例如買樓前你想問貸款的申請程序，又或想知以個人名或公司名義買樓有甚麼分別，他們根本沒有人會答你，買樓後你想驗樓，想放租，他們都不會幫你！ 原因是他們只是賣樓，他們沒有資源做其他業務，所以不會解答你買樓以外的問題。
本港三大銀行也有提供英國按揭，但實情中銀及東亞銀行的分支並不算多。 如果超出該地區的話，銀行能否就該地區提供按揭，需要在選購單位自行向銀行查詢。 本篇文章不但為您介紹英國置業的手續、雜費支出，更盤點英國樓5大重點城市，讓您快速了解英國物業市場，輕鬆掌握買樓攻略。 在我的角度來看，就算是自住，也有足夠資金full pay，其實都可以考慮做按揭。 雖然full pay可以免交利息，減少支出，但其實物業是極少數可作槓桿的投資產品，而且因為按揭利息極低，買家更不應放棄藉此提升回報的機會。
買英國樓100問: 英國二手樓地產網/英國租屋網：
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- 之後，買家可以按到時的利率，選擇新一輪定息期，或轉以浮息按揭繼續供款。
- 雖然仍不及倫敦，但愛丁堡平均樓價已升至超越英格蘭各主要城市，在2020年底達到近29萬英鎊（約HK$2,900,000），除了自住，投資價值亦十分之高。
- 驟看似是時間充裕，但不要忘記香港與英國有8小時的時差，查詢及往來，隨時要雙倍時間。
- 同時，由於買英國樓花的付款期與項目進度掛鈎，而按揭亦一般會在交樓前半年開始處理，為免因項目提早收樓而導致無法周轉，大家最好與發展商和物業代理保持緊密聯絡，並提早和按揭顧問安排，預備較「鬆動」的資金。
- 英國的租賃業權與香港一樣，租賃期屆滿就有收回地皮的風險，因此一般不建議購買租賃業權期限少於40年的物業，以免在轉手交易中有困難。
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一般而言，買家要支付約2,000英鎊至10,000英鎊不等，然後委託律師處理買賣合約文件，一般可以透過代理進行。 如果有興趣的是一手樓樓花，可以到樓盤代理的展銷會內參考示範單位或模型，親自去看會預算會好些；不過購買現樓及二手樓就有些困難，由於疫情所限，想到當地實地考察樓盤不太可能，只好靠當地代理提供的樓盤照片作比較。 在英國，獨立屋通常屬於永久業權（Freehold），Apartment則多數屬租賃業權（Leasehold）。
買英國樓100問: 個人感受
不過，近郊位置有不少country house，也有不少中產富人居住，已故王妃戴安娜也曾居於Northampton的Althorp家族大宅。 然而，倫敦市甚少有屋苑式管理的獨立屋項目，而且倫敦的獨立屋供應極少，以致樓價近年也不停飆升，不易入手。 若喜歡獨立屋，可留意及考慮倫敦周邊各郡，例如Surrey、Hampshire及Kent等。
此外，一些舊樓物業如不能符合外牆消防建築標準(Cladding Report)，亦很大機會遭拒。 值得留意的是，近年在香港銷售的英國樓，當中不少屬於舊樓翻新的物業，買家購置這類物業時，需要格外留神，了解項目詳情才入手。 當然，除了是質疑申請者的還款能力外，亦可能是出於物業本身的問題。 例如有部分銀行，就會拒絕為樓齡過高、面積太細或結構出現問題的英國物業提供按揭。 做英國樓的按揭，除了可選定息與浮息之外，買家更可按自己的財務需要，選擇「還息不還本」的計劃。 買英國樓100問 這種還款安排對香港置業者來說較為陌生，但在英國，則頗受投資者歡迎。
買英國樓100問: 英國買樓程序 :
李丹翔預測2022年英國樓市繼續向好，倫敦的Apartment將會回勇 ，加上「三低一高」的優勢，想買英國樓，現在仍然是入市時機。 「問問題 送李丹翔新書《買英國樓100問》」活動，今日選擇了讀者「柯先生」的來郵，在獲得李丹翔親自解答外，亦獲得李丹翔新著乙本。 英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。 其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-Let Yield）。
在簽訂買賣合約，謹記要了解清楚你心儀物業的所有有關資料。 而Leasehold最大的缺點是每年都要支付地租，而且要向地主支付維護費、服務費及建築物保費，但是購買Leasehold物業就會相對地便宜。 不過同樣地，Leasehold 物業的升值空間相對地有限，而且樓價有機會隨著地租年期而減少。 因此，地產代理都不建議購買只有80年以下的Leasehold，因為樓價會年年下跌，而且續期費用越來越高，之後會難以賣出，銀行亦不容易批出按揭。 本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。
買英國樓100問: 買英國樓100問
如果是申請買樓出租（Buy to Let）的按揭，英國銀行的審批就會嚴格很多，首先DSR並不會計算入息，而僅會以租金收入作為DSR供款計算。 另外亦會進行壓測，租金要高於壓力測試利率（如5.5厘）下供款145%，換言之租金回報的要求不低（約4%）。 定息與浮息按揭的利率並不一樣，不過大部分一般按揭的利率，與還息不還本的按揭利率大致相同，以銀行所訂的利率+英倫銀行的基準利率作計算，實際利率（APRC）約在2.5%-3.5%左右。 實際利率水平，就要視乎買家的信貸紀錄、入息、按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV 買英國樓100問 Ratio）等而定；超過4%的按揭計劃，通常不會在考慮之列（除非按揭成數高或信貸紀錄有問題）。 香港人在英國買樓，可以考慮直接向本地銀行申請按揭，或透過代理申請，但申請按揭一定要搞清楚申請的條款，特別是利率及供款年期等。 而英國申請住宅按揭的種類五花八門，條款及還款的彈性甚至比香港更高，因此申請按揭時要盡早及慢慢選擇，以找尋最合適自己的按揭計劃。
甚麼是EPC（Energy Performance Certificate）？ 最後讓我想不到的是，隔天有客人留言給我們，說聽完講座對英國樓及我們公司都多了信心，這無疑對我非常鼓舞，因為並不是每次的嘗試都成功，但至少每次的新嘗試都會帶給我新動力，讓我做得更好、變得更強。 買英國樓在近年成為熱話，更是不少港人移居或投資的選擇。 不過很多香港人只有「一腔熱誠」，既未曾踏足英國，也對買英國樓所知有限，只是道聽塗說或在網上搜尋片面資訊，結果問題愈來愈多，未能得到實際答案。 買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後，每年按淨租金收入繳交約20%至45%個人所得稅。
買英國樓100問: 香港人可以在英國買樓嗎？
倫敦人口密度高，而且有超過100年歷史的鐵路網，金融及商業都與香港齊名；倫敦更優勝的地方，是歷史文化保存良好，倫敦古今交錯的建築隨處可見。 不論透過香港銀行或英國當地銀行承造按揭，該銀行均會向買家收取一筆安排費（Arrangement Fee），費用亦頗高，可以高達2,000英鎊，部分銀行甚至會收取高達樓價2%的安排費。 定息按揭：設有2-3年的定息期，可以鎖定未來兩三年的利率，免卻擔憂兩三年利率波動的風險。 買家申請時在3年後，亦可以重新選擇新的定息按揭計劃（因為定按利率會不同），亦可以選擇浮息按揭，作為以後的供款模式。 如果清楚了解房屋的註冊及背景資料正常，購買二手樓的買賣雙方，便會由律師起草房產買賣合約。 簽署合約前，買家要確定物業中的物品、傢俬等的擁有權誰屬。
主要接受物業地區包括英格蘭及蘇格蘭城市，不論自住或出租，申請者的年薪要求是 GBP £50,000 – GBP £75,000，前者最高批80%，還款期最長30年，後者最高批75%，還款期最長25年。 首先，選擇full 買英國樓100問 pay抑或按揭買英國樓，你必須考慮物業是用作出租還是自住。 剛完成了「買英國樓100問」的講座，反應比預期要好，這一次是公司首次以收費形式舉辦，本來有點擔心會影響大家參與的意欲，想過取消收費，但最後還是堅持下來。 比較富裕的人會覺得沒有所謂，當投資失敗，但對於許多香港人來說，這筆錢是非常重要，因為是身家性命財產，所以我覺得我要好好做這一場講座，希望幫助香港人認清買英國樓。 結果證實自己的決定沒有錯，到來的朋友都是非常認真，他們都很專心聆聽，仔細做筆記，亦準備好問題來向我們討答案，當完成講座的一刻，說實話心情有點激動。 由於大型銀行承造英國本地按揭的資格嚴謹門檻高，一般首次置業的買家都會由地產經紀轉介或自己尋找按揭經紀（Mortgage Broker），因為經紀可以為你向銀行爭取更高按揭成數之餘，更可在利率上獲得優惠。
買英國樓100問: 英國「首置」全球計 香港「首置」只計本土
準買家跟業主成功議價後，會簽定一份銷售備忘(memorandum of sales)，手持這份文件就可以向銀行申請按揭。 至於申請連組約物業的按揭，審批就更嚴謹，DSR只會計算租金收入，而且要通過壓力測試。 租金收入須高於壓力測試利率下供款的145%，如壓測利率為5.5厘，租金回報就要達4%左右，不容易達標。 至於按揭年期，其實與香港的物業按揭相差不算大，但會以退休年齡作界線，甚少會出現「供到70歲」的狀況。 目前，中國銀行最長可做30年的按揭；而匯豐銀行最長25年，或以退休年齡（60歲）扣減歲數，以較短為準。
接下來聯邦相關單位將於 22 日和 23 買英國樓100問2023 日進行的聽證會，聽取雙方關於此案的證詞和證據，在聽證會討論完畢之前，微軟被禁止推動此交易。 微軟總裁史密斯對此表示歡迎，他認為這是微軟在法庭上陳述案情的好機會，他也相信「加速美國法律程序將最終帶給市場更多的選擇和競爭」。 以下是微軟在各國收購動視暴雪的最新進度：歐盟已經批准該交易，但英國競爭及市場管理局在 4 月時否決了這個收購案，認為這對雲端遊戲產業競爭形成了威脅，與此同時，美國聯邦貿易委員會（FTC）也在進行著相關的調查。 事實上，每個城市總有優點及缺點，與揀學校一樣，沒有最好、只有最適合，買樓我不是專家，純粹有點個人心得可分享。
買英國樓100問: 英國買樓費用
一般來說，一手樓要在入伙前半年申請按揭，而二手樓則需要四個月時間。 驟看似是時間充裕，但不要忘記香港與英國有8小時的時差，查詢及往來，隨時要雙倍時間。 當然，亦不要期望英國的銀行及中介，會有香港人的辦事效率，所以最好都預留較多時間做申請。 英國的浮動利率按揭計劃與香港大致相同，供款利率按市場利率而定，不時作出轉變。
以往曾參與多間上市發展商的項目諮詢及營銷工作，至今已交易和管理全球超過八十億美元的物業。 二○一八年獲頒「亞太區企業家大獎」卓越成就獎，二〇二○年獲頒傑出董事獎（非上市公司——執行董事）。 第二種是「另類」的租賃制度(leasing，Ijara)，一份讓買家由租到擁有物業的協議。 買家有心儀單位，並與賣方協定價格後，邀請銀行代為購買。
買英國樓100問: 第1位: 倫敦(London)
要注意繳付咨詢費後，按揭亦有機會不被英國銀行接納，但咨詢費並不設退回。 不少銀行是不會納入花紅、雙糧作入息，即會以底薪作基礎。 自從「BNO5+1」移民英國計劃接受申請，香港人買英國樓移居當地成為近期熱門話題。 買英國樓100問 買英國樓100問2023 調查數據顯示，自從計劃展開，香港人買英國樓的個案激增144%，買英國樓已不再只是投資方式。 按揭經紀十分了解市場狀況，可以向銀行了解各類按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。 而且他們會為你處理整個按揭過程，在香港相似性質的公司例子就有mReferral (經絡按揭轉介)。
其實，買英國樓必須要知道自己的真正需要和用途，在了解各種買樓要求、限制及費用後，才可以精明「落注」。 第二章分享了投資或自住、一手樓或二手樓、House或Apartment等不同抉擇比較；暢談物業對寵物及住屋人數限制；還有律師及代理等開支收費等。 要知道，在英國沒有常住地址，要申請銀行帳戶等都較麻煩，部份業主未必願意租予剛到埗的港人。 如果你已選定居住城市或地區，在港預先購買英國物業，可能會省卻一點煩惱。 我們建議與熟知英國樓市的專業人士、銀行或按揭經紀，以及專責樓宇買賣的律師進行更深入了解，在揀選自己心儀的物業同時，亦可因應自己財務狀況作出最好的資產配置，無論物業是作自主或投資用途，亦應該多了解買賣樓宇當中牽涉的程序。
