不過利息則較高，所以要自行衡量彈性與利息支出，哪一樣對你比較重要了。 【明報專訊】美國聯儲局在本港時間昨日凌晨宣布加息0.25厘，聯邦基金利率升至4.75厘至5厘區間，利率點陣圖則維持今年底利率升至5厘至5.25厘的預期，市場解讀美國加息將近尾聲。 匯豐昨率先公布，港元最優惠利率（P）維持在5.625厘不變，繼2月後再次未跟美國加息。 加p按2023 分析指出，銀行港元存貸比率回落，近月的套息交易沒有觸發資金流出港元，資金流動性充裕下，銀行沒有必要加P來提高存息成本，今輪港銀加P或已見頂。 在這個公眾號的後台留言給小編就可以知道每天最新的利率。
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加p按: 按揭現金回贈是什麼？銀行及中介回贈計算
当银行因美国加息而导致出现资金短缺的情况时，拆息或会不断上升而导致银行增加资金成本，令P有机会相对调升。 不同银行会采用不同的最优惠利率，使用 "大P 加p按 " 的银行按揭计划不一定等于收取更昂贵的利息开支，因为银行会以最优惠利率 减去一个由银行订立的百分比，借此吸引申请人。 “H按”是指按揭贷款利率由香港银行同业拆息率Hibor决定的一种贷款方式，贷款利率形式通常为“H+x”，其中的H为1个月Hibor。 加p按 假設以樓價600萬元，承造9成按保（即借貸540萬元），以30年按揭年期計算，每月供款（包括按揭保費）約22,774元，比起之前未加息前的P按2.5厘的約22,403元，增加約371元或1.7%（見下表）。 中國銀行(香港)靈活「家」按置業計劃，讓您可將家庭物業加按，利用所得來的資金，助家人踏出置業第一步。
加上依家通脹猛於虎，有時候單單保本都唔夠，要識得安安全全賺利息，存款先唔會貶值蝕畀通脹，荷包先唔會畀個市場陰乾。 所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。 再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃，大部分時間，都會較選用H按人士多付了利息。 他表示，政府會密切留意市場情況，樓價微下調，為意料之中；而目前的樓市政策，主要是幫助市民上車置業為主，故此並未有調整相關政策的意圖。 由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。 雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。
加p按: 不同息率下供款壓力變化
舉一個例子，貸款額400萬元，年期30年的話，以現時最優惠H按H＋1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算，實際按息約1.55%，每月供款約1.39萬元。 莊錦輝續指，在資金成本上漲之下，預計銀行會繼續上調港元定期存款利率來吸納長期資金，估計未來幾個月各銀行都會較進取大加港元定期存款息率，一年定期普遍會衝上至少5厘，並出現各種破頂息。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國年內餘下12月加息幅度料降至0.5厘，聯邦基金利率年底將達4.5厘（4.25%-4.5%區間）；雖然美國預期息率水平或高於預期，但相信明年美國加息步伐將會放緩及於年內步入尾聲；意味明年本港加息壓力將減輕。
- 按揭計劃五花八門，如想知道自己的財務狀況及物業類型可以選擇H按、P按還是定息按揭，經絡按揭專員能夠提供最適合的按揭建議，讓大家更輕易踏上置業階梯。
- 加按的做法，較常見於物業升值時，因現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。
- 美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，在加息及疫情雙重壓力之下，料本港樓價有機會跌至2017年底的水平，後市則要視乎通關防疫措施及《施政報告》有沒有進一步刺激經濟或「減辣」措施。
- 但如果你原本透過A銀行借取按揭貸款，但是加按時，見到B銀行按揭利率較低以及物業估值較高，所以想順道「轉按」至B銀行，那麼手續就跟重新申請樓宇按揭一樣，即是銀行會審視你的入息、還款紀錄、可否通過壓力測試等。
- 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，在港美息差持續擴闊下，港銀步入加息周期只是時間問題，準買家務必作好充足財政準備。
該行並推出首年定息按揭，年息為2.75厘，首年完結後，按揭利率將以拆息為基準，亦設有封頂息，需於今年12月15日或之前提取貸款。 以同一銀行的按揭計劃比較，H按「有贏無輸」的情況重現。 借款人不必再在P按現時較低息、H按未來可能較低息之間作出選擇。 預期H按的使用比率會再次「復常」，市佔率將恢復至九成以上。 由于香港银行同业拆息每月都会重订，"H按" 的每月还款金额有机会不一，故此一般会认为 "H按" 较为浮动。
加p按: 中銀調升按息「留一手」
假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 傳統上，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如「P + 1.5%」。 但1994年取消利率協議後，為求增加客源，借私人貸款或按揭貸款時，銀行也會提供「P」減一個固定點子來計算，如「P–2.5%」。 不同銀行會採用不同的最優惠利率，使用「大P」的銀行按揭計劃不一定等於收取更昂貴的利息開支，因為銀行會就最優惠利率 減去一個由銀行訂立的百分比，藉此吸引申請人。 #定息按揭可以「免壓測」，但入息要以定息期後息率P - 2.35%計算下，供款佔入息比率不多於50%。
加p按: 香港加息2022｜星之谷：按揭支出上升
一种是汇丰银行、恒生银行和中银香港等大型银行使用的“细P”（5%），另一种是其他银行或金融机构使用的“大P”（5.25%）。 加p按2023 具体来说，放在原有P按借款人眼前的选择是：如果现时成功转按，利率即时下跌0.4厘。 但风险是，未来如果拆息上升而最优惠利率长期不升，供款利率有可能较现时上升0.45厘。 如果物業只是輕微增長，銀行會根據物業現時的樓齡、質素估價，最終可能價值維持不變或稍為提升，而套現的金額未必像想像中多。
加p按: 每月供款額
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加p按: 樓市利好因素多將引起升浪
房型實用面積（平方呎）單位數目一房（開放式廚房）311 – 36475伙兩房（開放式廚房）425 – 加p按 46927伙兩房479 – 54173伙兩房連儲物室548 – 59792伙三房連儲物室889... 美國聯儲局於本港今天淩晨公布2022年第6次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3%至3.25%。 莊又指，即使上調最優惠利率後，近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率，未來兩年仍處於加息周期，H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微，故選擇P按比H按更有利。 滙豐香港區財富管理及個人銀行按揭業務主管徐凱廉指，浮息按揭貸款每月還款會隨著市場利率變化而浮動，隨著美國聯儲局今年6月和7月連續兩個月上調基準利率，HIBOR也相繼上升。
加p按: 存款保障｜香港／美國／英國／加拿大等10個地方 保障詳情與賠償上限比較
中銀回應指，過去一段時間H按封頂息率與P按計劃的息率基本保持一致，在息口趨升的環境下，除了提供H按計劃外，該行亦推出一個有利率差異化的P按計劃，讓有意置業的客戶多一個選擇。 定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃，為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。 陳茂波表示，香港無可避免進行加息，不過現時銀行體系流動性相對充裕，香港毋須緊隨美國加息步伐。
加p按: 獨家A.I.按揭評估
在旅遊、餐飲、零售及服務等行業受到新冠疫情的嚴重衝擊下，香港政府今年8月中再度下調全年經濟增長預測，由5月時預測增長1%至2%，修訂至負0.5%至增長0.5%，為3個月內第2次下調全年經濟增長預測。 2023年1月份金管局住宅按揭統計調查結果出爐，新申請按揭貸款的宗數為7,342宗，比2022年12月份7,510宗減少168宗或2.2%（圖一）。 加p按 而2023年1月份新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得2... 去年12月市場憧憬通關在即，二手交投已彈升，帶動1月新批按揭止跌回升，中原按揭董事總經理王美鳳指出，根據金管局最新住宅按揭統計，新批按揭金額連續7個月回落後，2023年1月份按月止跌回升3.6%至26...
加p按: 香港近4年首加P息 各界需防市場動盪
H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃，「H」就是指拆息Hibor。 如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 事實上，2022年7月底，拆息達1.31厘，以H按+1.3厘，實際按揭2.61厘，即已升穿2.5厘的H按封頂水平。 假設以樓價600萬元，承造9成按保(即借貸540萬元)，以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算，每月供款(包括按揭保費)約22,403元。 美聯儲自今年3月起五度加息，累加3厘後，港銀終於出手加P，意味着本港料將告別超低息環境。 對於市場關注本港有否出現「走資」情況，金管局總裁余偉文昨日表示，本港上半年總存款上升0.4%，其中7月至8月數字保持穩定，未見到有資金從港大幅外流。
加p按: 銀行「爆煲」竟然係利好消息？
市面上有兩個最常採用的 P，一個是 5%，俗稱細 P，主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行幾家銀行提供；另一個是 5.25%、又稱大 P ，由其他大部份銀行提供。 還有個別細行提供另外兩個 P，分別5.375%及5.5%。 除不同銀行提供的 P 是不同，P 後面的固定點子亦不一樣，例如匯豐提供予客戶的「P按」息率是「P-2.25%」，由於匯豐的 P 是細 P 、即5%，因此其客戶的按揭息率就是5%-2.25 %、即2.75%。 MoneySmart助你一次過比較17間銀行的按揭計劃的利率和銀行現金回贈率，讓你選擇最適合自己的按揭計劃。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。
由於資助房屋，如居屋等，以折扣價出售，除非向房委會補地價，單位才可自由買賣及出租，但原來居屋怎樣補地價也有竅門，單是申請方式，以及由單位買家還是賣家負責補地價，也大有學問！
加p按: 樓市走勢2023｜本港銀行不加息
香港大型銀行本周四（23日）在聯儲局宣布議息結果後，公布港元最優惠利率（P）最新決定。 綜合銀行界人士認為，雖歐美銀行相繼爆發危機，但聯儲局仍着重經濟數據表現，勢上調聯邦基金利率0.25厘。 樓市走勢2023｜美國聯儲局剛宣佈加息0.25厘；本港匯豐銀行則宣佈不加息，料其他大型銀行加息機會亦不大。 雖然不加息暫未對供樓人士的支出造成影響，但美國已預告今年內不會減息，本港息口仍有上行風險，香港樓市又面臨甚麼前景？ 一文睇清業界對是次議息結果的回應，按揭相關資料及各大代理行對樓市走勢的看法。
为避免客户因拆息上升导致无上限增加供楼支出，银行普遍都会有 “锁定按息上限” ，俗称 “封顶位” ，若拆息高于锁定按息上限，便会按锁息上限的利率供楼，一般封顶位为港元最优惠利率为基准的利率。 由于港元与美元采用联系汇率制度，港元利率会跟随美元利率的走势而调整。 在美元加息的环境下，香港3个月的Hibor已经升至2%以上的水平，银行港元定期存款利率不断提升，香港的资金使用成本越来越昂贵。 加p按2023 王認為，銀行未來會否需要追加P，較取決於未來拆息升幅。
與此同時，ROOTS上會創立獨家A.I.按揭評估，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，以衡量是否落訂買樓及應選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，我們亦提供精準的智能按揭計算機方便各位計算能否通過壓力測試及每月按揭供款額。 【樓花按揭懶人包】睇清一手新盤即供建期利弊及如何影響按揭？ 【買樓花】抽一手新盤流程攻略、樓書價單分析及按揭攻略！ 華懋集團銷售總監封海倫表示2023年會先推出1B期，假設銷售反應不錯會緊接推出1C期，最後先會推出1A期。 第1A期戶型分佈及數量 1A期提供447伙，當中戶型包括一房至四房，實用面積介乎311至1,615平方呎不等，當中以兩房單位供應量最多，總共有192伙。
加p按: 加息周期延長樓市痛苦
究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。 如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款。 不可以，但若本身選用按揭保險舊制，則可透過「再融資按揭保險計劃」加按，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 在二按下，物業有 2 個債權人，分別為敍造一按的銀行，以及敍造二按的財務公司。
所謂同業拆息，即香港銀行之間互相借貸時用的息率，有分為「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」等等，為期愈長，息率愈高。 大部份銀行用作保費融資時都會用「一個月銀行同業拆息」，但亦有部分銀行使用「兩個月銀行同業拆息」，投資者需十分留意。 加p按 當準業主處於減按揭利息週期時，可以比較不同按揭計劃供款利率的變化，同時利用轉按享受較低利率，慳息之餘還可賺取現金回贈，有需要亦可以加借流動資金，讓供樓變得更輕鬆。 準業主的存款掛鉤按揭戶口存款息率會與按揭利率相同，戶口內的存款利息可抵銷按揭支出。
選擇定息按揭計劃的客戶需要在2022年12月15日或之前提取貸款。 近日有大行下調二手按揭封頂利率，對於加息接近尾聲，銀行會否調減按息封頂位，中原按揭董事總經理王美鳳認為，以目前拆息水平尚未有條件。 不過她認為樓市已撇除息率疑慮因素，受惠於近月多個利好因素，市場信心及氣氛已經恢復，大行今次不再加P，可為樓市進一步帶來支持。 香港的浮動息率主要分Prime Rate和Hibor，買家可以選擇其中一個息率去做按揭。 Hibor就是HongKong InterBank Offer Rate，即香港銀行同業拆息，是香港銀行同業之間的拆借資金利率。
另外，如果業主憂慮，美國加息代加快，本港拆息急升，亦可以考慮用定息按揭鎖定利率，減低風險。 除了留意按揭息率，上車人士亦要留意供樓負擔及上車門檻，加息或會壓力測試的要求大大提升。 可以留意的是，過往最優惠利率的波動較銀行同業拆息少，因此，在未來加息環境下，銀行同業拆息的上升速度有可能比起最優惠利率更快，故亦會有不少業主選用P按。 P按則以銀行的最優惠利率計算，其升跌一般取決於美國利率的走勢。 滙豐、恒生、中銀等銀行提供細P，最新的「細P」為 5 厘，而其他銀行主要提供「大P」，為 5.25 厘。
