不過，新界原居民為保家園，公民抗命不申報，有激進村民更揚言「反英抗暴」。 根據《建築物條例》，任何人無合理辯解而沒有遵從清拆命令是嚴重罪行，一經定罪，最高可處罰款20萬元及監禁一年，及可就罪行持續的每一天，另處罰款20,000元，土地擁有人絕不應以身試法，並有責任確保樓宇安全。 所有未根據申報計劃向屋宇署申報的僭建物（即沒有申報的僭建物），將被視同新建僭建物處理，屋宇署會逐步採取執法行動予以取締。 自1961年1月1日起，在地契條款內沒有高度及層數限制的私人屋地上，進行不符合《建築物條例（新界適用）條例》所訂豁免規定的重建、改建或加建工程，而該工程又未按《建築物條例》取得批准。 村屋僭建續期2023 以物業有僭建而被「釘契」來說，是官方於樓契註明，物業業主有責任完成某些清拆工程；地產代理及處理有關交易的律師，亦有責任提醒買家，單位已被釘契，如購買單位，將「繼承」有關清拆工程的責任。
「裝埋冷氣都仲得。」另一名工程公司經理說法大同小異，直指只要在太陽能棚下其中一邊裝上可拆卸的玻璃門，便能逃避執法，工程費二十二萬元有交易。 當日他還帶記者到其客人兩間位於屯門正在施工的村屋天台，約七百平方呎的天台劃出一半空間搭建遮蔭棚和支架，上址工程師示範不消數秒便將玻璃門拆出。 該經理坦言可先裝設符合規定的太陽能棚，交由註冊認可人士（AP）核證，及後才將三邊用窗圍封，其中一邊安裝可拆式風琴門或趟門。
村屋僭建續期: 建議追蹤
事實上，一個被釘契的物業仍可買賣，只是很多買家為免麻煩，可能不會考慮被釘契的物業，無形中令業主成功出售單位的機會降低。 他指屋宇署人員會以不同方法搜集證據，如巡查或航拍等，除非屋主全天候將玻璃門打開，如發現天台絕大部分時間被圍封，便能假定玻璃屋屬於僭建物，一樣會發出清拆令。 他又指，涉事經理、工程師和工程公司有機會干犯協助、教唆或串謀犯罪，視乎其所參與的程度，如「職員到底係講大咗定係直情落手落腳做？」陸指即使工程「爛尾」，仍可構成罪行。 記者日前巡視多區發現，涉及太陽能棚的僭建情況普遍。 村屋結構一般都有很多建築限制，例如樓層數目、樓高、覆蓋面積及用途等。 現今村屋標準層數是三層高，早期多為2層或中期的2層半。
它們的分布數量因區而異，元朗是問題較嚴重的地區。 有關僭建物的形式甚多，大小不一，因而對樓宇結構所產生的負荷和對樓宇安全的影響也不一樣。 一般而言，常見的而現時被界定為違例的加建物包括：圍封式天台、露台和簷篷、外置窗花、防盜鐵欄及鐵閘、伸縮式帳篷、地面及天台上的擴建物，亦有面積或高度嚴重違規甚至是加建樓層等。 在如何處理這些僭建物的問題上，申訴專員在較早前（二○○四年）的直接調查報告中，指出鑑於新界管制屋宇的僭建物數目龐大，在有限資源的情況下，問題不可能在短期內全面解決。 就此，申訴專員當時提出了政府當局應考慮採取一個雙管齊下的策略：一方面「擬定實際的執法政策，抑制新界村屋的違例建築工程」，以免情況進一步惡化；另一方面研究辦法，「理順那些現有不危險、不嚴重，因而可以容忍的違例建築個案」。
村屋僭建續期: 寮屋管制
他教路，一旦有屋宇署人員上門巡查，只要將趟門拆卸，就不算「圍封」，坦言「有少少走法律罅」，但「基本上無人理」。 村屋僭建續期2023 要看清楚業主姓名，因為尤其針對祖堂地，業權並不屬於單位一買家，在文件中只會顯示代表的司理名稱，需集合其他司理簽署才可進行買賣。 想買村屋，相信村屋有車位、花園、天台等設施都係主要原因之一，但買之前買家在簽定合約時也要先進行查冊，查看該類設施是否入契，避免損失。 由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。 買賣一手村屋時，滿意紙能否及時獲批會影響入伙日期。 如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。
自二○○七年發展局成立後，有關議題已提升至我親自主持與鄉議局舉行的「規劃地政政策聯絡委員會」定期會議上，不時作出交流和討論。 整體來說，我們的目標是在確保樓宇安全和參考了早前申訴專員提出「理順個案」的大前提下，制訂一個分類規管，務實地處理現存新界豁免管制屋宇僭建物的可行方案。 （二）在新界小型屋宇（丁屋）政策下，年滿１８歲父系源自一八九八年時為香港新界認可鄉村居民的男子，得以一生一次向當局申請在新界適合的土地上建造一所丁屋。 由丁屋政策自一九七二年十二月實施起至二○一一年三月三十一日，地政總署共批核３６ ０９４間丁屋。 村屋僭建續期2023 地政總署並沒有統計或估計各認可鄉村現時有多少名１８歲或以上原居民合資格但仍未申請興建丁屋的數字，原因是這個數目會隨着原居民出生、成長和離世而改變；況且是否申請丁屋視乎個人環境和意願，不是每名１８歲以上的合資格原居民都會提出申請。 獲地政總署核准的認可鄉村共６４２條；「認可鄉村範圍」一般是指環繞某認可鄉村周圍３００呎的地方，合資格的原居民在這範圍內申請興建丁屋可獲考慮。
村屋僭建續期: 註冊成為會員
視乎僭建物的情況，業主或須委任認可人士向屋宇署呈交糾正違規情況的補救工程建議，並在補救工程方案獲屋宇署接納後，方可進行有關補救工程。 若業主未能按申報計劃的規定，就已申報僭建物於合資格人士完成對所申報僭建物及其對所屬主體構築物的影響的勘察及評估的日期起計算之後5年限期前，重新安排進行一次安全檢驗，並向屋宇署提交安全證明報告，將被視為無意繼續參加申報計劃。 有關僭建物將會因此而被視為沒有申報的僭建物，屋宇署會按新界豁免管制屋宇僭建物的加強執法策略，按序採取執法行動。 涉事僭建村屋位於大埔泮涌村，由兩名業主共同擁有。
但更重要的，是村屋是否有污水渠接駁更影響生活，部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。 準買家在搜集資料期間要分辨路權，最簡單的方法是地政處的「地理資訊地圖」網站直接搜尋地段路權。 亦可以靠係路上望一望街燈有冇編號，及該編號是否出現在「地理資訊地圖」網站。 村屋交投較市區樓盤疏落，因此估價較為波動亦容影估唔足價。 當中影響力最大的是路權，如果出入村屋的通道只有一條，而且通道為他人所擁有的，個別銀行在批核時，會採取更為保守的態度。 經過 2022 年按揭保險計劃新例再放寬後，村屋按揭成數上限大大提升，當中屋苑式村屋則最受銀行所歡迎。
村屋僭建續期: 業主缺席聆訊 被法庭發通緝令
業主須委聘一名T2職級的適任技術人員(TCP-T2)2 (或更高資歷人士) ，就已申報的僭建物及其對所屬主體構築物的影響，每五年進行一次安全檢驗及安全證明。 如涉及懸臂式露台3 的圍封、間隔牆及附建物，業主更須委聘一名註冊結構工程師或註冊專業工程師(土木/結構/建造專業界別)，負責在上述定期檢驗及安全證明中，就有關懸臂式露台的圍封、間隔牆及附建物的部分，進行結構評估，並提交安全證明報告。 根據申報計劃已申報的僭建物，業主須每5年委任合資格人士（T2職級的適任技術人員／註冊結構工程師／註冊專業工程師，視乎何者合適而定），就有關構築物進行安全檢驗，並證明安全。
政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。 屋宇署回覆，截至今年一月底，該署就村屋僭建物共發出五張涉及太陽能光伏系統的清拆令。 機電工程署發言人提醒太陽能光伏系統擁有人、工程承辦商和專業人員，必須確保工程符合相關法例。 由於有關業主沒有遵從清拆令，故遭屋宇署提出檢控。 村屋僭建續期2023 村屋僭建續期2023 其中一名業主於2019年1月第六次檢控時在粉嶺裁判法院被判監禁十二星期，另一位業主因缺席聆訊，被法庭發出通緝令至今。
村屋僭建續期: 新界豁免管制屋宇的小型環保及適意設施
但他相信新一期居屋的申請人數只會有多無少，超額六十倍將是基線。 官方批地文件內有註明轉讓限制，即使在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋仍是需要補地價的。 但補地價的文件卻未必需要註冊上土地註冊處，因此在買賣前也要查問清楚。 購買丁屋，係可獲豁免向屋宇署呈交建築圖則，故竣工後毋須申領入伙紙，只須由該區政務處派員驗樓，批出滿意紙便可入伙。 對首次置業買家嚟講，$1,200 萬以下的村屋按揭成數上限比私樓按揭只跌半成；對非首次置業買家嚟講，村屋和一般私樓一樣，都能造到 8 成至8成半按揭。
在這執法政策下，屋宇署除維持一貫做法，向對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物、正在施工的違例建築工程及新建僭建物即時執法之外，也把違例情況嚴重和對樓宇安全具較高潛在風險的僭建物列作首輪取締目標，優先進行執法。 與此同時，屋宇署亦就其他違例情況較輕及潛在風險較低的現存村屋僭建物，推行「新界村屋僭建物申報計劃」（申報計劃）。 村屋的業主可就符合資格的現存村屋僭建物，向屋宇署申報及提交資料，並安排由合資格人員進行安全檢驗和核證。
村屋僭建續期: 樓宇機構問題
此外，隨着《城市規劃條例》引入新界，部分新界土地被劃作「鄉村式發展」。 在「鄉村式發展」用途地帶以外的土地（包括「認可鄉村範圍」）興建小型屋宇，須要根據《城市規劃條例》第１６條向城規會申請，城規會會因應每宗申請的情況，參考有關的城規會規劃指引和相關因素（如環境、交通及土地用途的相融性等）後作出審批。 村屋僭建續期2023 新界小型屋宇政策和新界村屋的僭建物問題是兩個獨立和不同性質的課題，我不認為小型屋宇政策對當局處理新界村屋僭建物會構成任何影響。
他們前往不同的鄉村勘察及搜證，而該組的首輪取締目標是違例情況嚴重和對樓宇安全具較高潛在風險的現有村屋僭建物。 答覆：主席： 政府十分重視樓宇安全問題，在處理違例建築工程（一般稱「僭建物」）時，屋宇署一直以樓宇和公眾安全為先，並且秉持依法辦事的精神，根據《建築物條例》（第１２３章）及現行的執法政策，採取適當行動。 在處理新界豁免管制屋宇（俗稱「村屋」）的僭建物方面，我們也是依循相同的原則，以「分類規管、按序處理」的辦法，務實地處理現存村屋僭建物的問題。 村屋僭建續期 為加強對村屋僭建物的執法工作，屋宇署自去年四月一日起實施加強的執法政策。
村屋僭建續期: 新界村屋僭建事件
獲接納申報的合資格僭建物，只要其後每五年再進行一次安全檢驗和核證，在對首輪取締目標執法階段期間，除非變得有迫切危險，否則不會被要求立即清拆。 申報計劃的申報期限已於二○一二年十二月三十一日屆滿。 屋宇署會分析透過申報計劃所收集的資料，對僭建物進行分類和風險評估，以制訂適當的後續工作。 就問題的五個部分，我的答覆如下：（一） 截至二○一二年十二月三十一日申報期完結為止，屋宇署共收到約１８ ０００份根據申報計劃而提交的申報表格，涵蓋的僭建物類別主要包括圍封式露台、天台圍封式和非圍封式搭建物及地面一層的擴建物等。 屋宇署現仍正在處理所接獲的申報申請，因此，我們現階段未能提供所申報的僭建物類別分項數字及獲接納的申報宗數等資料。 （二） 由於新界地區廣闊、村屋分布零散，政府在過往並沒有就新界村屋（不論是否根據新界小型屋宇政策建造的小型屋宇）僭建物進行全面調查和統計。
- 部分銀行對於單棟樓、村屋等物業，可能會在批出按揭前視察單位，即使物業沒有清拆令，銀行都可能會發現到明顯的僭建物。
- 以輕微僭建為例，部分銀行會要求估價公司提供報告，計算還原工程的費用，再要求借款人簽署文件，同意承擔因僭建物而衍生的所有責任，包括業主保證支付維修開支、還原僭建。
- 屋宇署回覆，截至今年一月底，該署就村屋僭建物共發出五張涉及太陽能光伏系統的清拆令。
- 該經理坦言可先裝設符合規定的太陽能棚，交由註冊認可人士（AP）核證，及後才將三邊用窗圍封，其中一邊安裝可拆式風琴門或趟門。
- 由於這些僭建物的種類繁多，大小不一，屋宇署已於2012年4月1日至2012年12月31日期間，透過新界豁免管制屋宇的僭建物申報計劃收集有關僭建物的詳細資料。
- 政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。
法庭得悉業主過去的定罪紀錄，認為案情嚴重，於10月19日判該名業主監禁八個月。 未有在施工前按《建築物條例（新界適用）條例》的規定取得豁免證明書，而地政總署不會發出豁免證明書，又未有按《建築物條例》取得批准的建築物。 市場上有以兩個檔案，可幫助找出自己購買村屋地址，包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下之認可鄉村名冊」。 所以在參觀樓盤時，最好先查看單位原本的開則間隔，也可查冊了解單位有沒有向屋宇署入紙申請改動，及有否被釘契的物業令在身，這樣便不用擔心在買入單位後才發現無法申請按揭而大失預算。 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。
村屋僭建續期: 新界豁免管制屋宇的僭建物申報計劃
太陽能棚覆蓋範圍不得大於屋宇有蓋面積的一半，七百平方呎的村屋單位天台按規定只能鋪設最多三百五十平方呎的太陽能板，以每度電五元的收購價為例，單計太陽能棚工程費，約三年便可回本。 該經理稱若想加快回本，可索性「唔入AP」，例如有長洲客人將其四百平方呎的天台全鋪太陽能板，同時加建圍封的玻璃屋「博一博」。 新界豁免管制屋宇一般是指位於新界並循《建築物條例（新界適用）條例》獲得豁免，因而不受《建築物條例》 村屋僭建續期 中部分條文及其附屬規例所管制的村屋，獲豁免的條文包括需事先獲得屋宇署批准和同意施工的條文。 居民認為原永業權土地上興建的樓宇，應當與「小型屋宇政策」下所興建的丁屋分開處理，並不應受到3層樓高限制的規範。 村屋僭建續期 村屋僭建續期2023 屋宇署人員於2021年7月到上址視察，發現有關僭建物仍未清拆，遂提出第七次檢控。
