近年來啟德新樓盤陸續登場，加上屯馬線一期已經通車、全線亦預計於2021年第三季度全面通車，令到啟德發展計劃漸入佳境。 隨着港鐵啟德站啟用，屯馬線全線通車，現時由啟德可前往中西九龍地區如尖沙咀、紅磡，新界屯門更不在話下，交通較以往方便。 近日，位於啟德前跑道的「啟德空中花園」正式開放，為全港首個建於波浪形隔音屏障上的空中花園，佔地約 2 公頃，全長約 1.4 公里，並以以航空為設計主題。 而隨着花園正式開幕，園方更推出「期間限定」的三維擴增實境手機應用程式，當中 AR 會顯示如飛機形狀的魚或「空中花園」的字眼，而應用程式將會由即日起至 11 月底讓用戶下載，並到空中花園「打卡」。 恒地公布啟德新盤THE HENLEY II首張價單，首批涉61伙，面積由380至575平方呎，涵蓋一房至三房戶型。
根據房協及房委會向九龍城區議會提交的最新資料，啟德2B區1號及2號用地，將分別撥予房協及房委會興建資助出售房屋，兩個地盤可提供4座40層高的住宅大樓，合共提供3,600個單位。 此外，啟德1E區1號將會批予房協作重建真善美村安置用途，提供約2,050伙。 啟德商業區發展大計不似預期，政府把區內5幅商業地改劃為住宅用途，料提供約6,000個住宅單位。 近日規劃署和土木工程拓展署向九龍城區議會提交改劃文件，擬把2幅位於前北面停機坪用地，以及在跑道區3幅商業/住宅用地，全數改劃為住宅用途。 地皮位於第2A區，4號、5B號及10號分為三個地盤，呈不規則，鄰近太子道東及日後落成的宋皇臺站，地盤面積約21萬平方呎，最高可建樓面約116萬平方呎。
啟德2a2: 盤｜啟德區大量供應 跑道區逾五千伙最矚目？
地皮最終由中國海外、恒基兆業地產、嘉華國際及九龍倉合組的財團以159.5億元投得，每呎樓面地價約13,238元。 此外，區內另設有九龍灣單車公園、九龍灣運動場、東啟德遊樂場、彩虹道遊樂場及體育館等設施；向西北方走約10餘分鐘步程則可至賈炳達道公園及九龍寨城公園；而南面則有啟德郵輪碼頭。 在冠欣苑附近還有一幅「綜合發展區」用地，就是佔地1.98公頃的「綜合發展區」用地，位於「龍津石橋保育長廊」附近。
地政總署公布，成交價創跑道區地皮造價新紀錄，每方呎樓面地價約13238元，不過是接近市場預期下限。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，雖然港股已回穩，加息沒有超過預期，項目連接港鐵站，可針對不同買家，避免與啟德跑道區的項目競爭，項目旁2A區2及3號住宅地皮計畫在明年初推出，今次發展商出價保守。 除賣地計劃的12幅土地外，港鐵公司在新財政年度有三個項目，合共可提供約4 500個單位。 住宅用地來說，有12幅用地由政府賣地推出，這12幅包括有一幅應去年《施政報告》中行政長官提出，我們會找一幅土地，透過賣地造一些首置（「港人首次置業」）單位。 另外亦有一幅用地，我們嘗試透過賣地，希望發展商除了興建私人單位，亦提供一些「青年宿舍」。
啟德2a2: 交通
「龍津石橋保育長廊」會發展為公眾休憩用地，以便原址保留龍津石橋遺跡外，這幅用地的上蓋會作商業發展會經賣地計劃出售。 在「綜合發展區」也會透過地盤「弧形園景美化高架行人道」，把用地發展看台及表演場地，在地盤以南位置會設置類似「香港文化中心」露天廣場的大階梯，從平台拾級而下，供公眾觀賞和作戶外表演之用之用。 B座以南可以視為整個「啟欣苑」的一線之選，因為南面可以望到「啟德體育館」。 高層單位則還俯瞰「啟德體育館」，遠眺跑道區住宅及觀塘避風塘景色。 「啟欣苑」屬於「2B2」，其土地用途劃為「住宅乙類」，連同劃為「住宅甲類」的「2B3-2B6」會交由房委會發展；至於「2B1」用地則劃為「綜合發展區」、連同劃為「其他指定用途註明混合用」的「1E1」地皮會交由房協發展。
為免日後產生誤會，我們認為不需要再分開「上半年」或「下半年」，總之希望將全年我們有意放進表內的土地準備好，至於每一季會賣哪些則會以季度賣地表向大家交代。 我首先和大家回顧一下我們即將完結的財政年度私人房屋和商業用地的供應情況。 一般而言，郵輪乘客對碼頭附近的酒店住宿需求不算很高，因為外地郵輪乘客的住宿通常安排在郵輪上，到埗後亦會到香港不同的旅遊景點觀光、購物或嘗試其他住宿體驗，並不會只逗留在碼頭附近。 無論如何，我們會密切留意郵輪乘客的酒店需求，並繼續與相關政策局和部門檢視本港酒店的整體供應情況。 文件又指，另外啟德四個地盤，分別為2B區3號、4號、5號及6號地皮，將分予房委會建屋，分別提供6,920伙住宅單位。
啟德2a2: 香港樓市2022：啟德樓價料升一成
該項目料可提供約1750伙，是今季賣地計畫推出住宅地中最大。 （三）因應最新的經濟情況和市場反應，發展局正研究把東九龍區五幅商業用地（包括酒店用途）改劃作住宅用途，當中三幅毗鄰啟德郵輪碼頭。 碼頭旁邊的啟德旅遊中樞用地則會要求發展商提供總樓面面積最少百分之十五作酒店用途。
根據房委會的初步規劃，會在「2B3」號地盤，會設有一個提供40個攤檔的濕地市場，可滿生活所需。 至於B座則位於地盤的另一端，這一座的北面會望向「啟欣苑」的內園方向；向西北及西會望到毗鄰「2B3」號用地，這裡都是房委會的用地，內裡會設有一個濕地街市，故預計景觀不會十分理想。 樓盤以東則為房協「2B1」用地，房協講明會用來作資助房屋推售，預計有1,800個單位，因其高度跟「啟欣苑」相同，故B座向東面都預望樓景為主。 A座上景觀唯一缺口應該是西北方，西北面為「2A4」、「2A5」及「2A10」號用地，這三幅用地會由「商業」用途，改劃作「住宅(甲類)」用地，日後亦會一併發售。
啟德2a2: 啟德5幅商業地擬改劃住宅用途 提供6000伙
最低及最高的樓面面積分別為69.62萬平方呎及116.03萬平方呎。 啟德2a2 兩者均包括將由買方興建的兩所安老院舍暨長者日間護理單位、一所家長/親屬資源中心和一所留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。 啟德2a22023 我們會在第一季招標出售兩幅住宅用地，分別位於荃灣及堅尼地城，合共可提供約2 啟德2a2 400個單位。
這12幅地可提供的單位數目相當平均，除了一幅地提供少於100個單位，那幅地在大嶼山長沙海沙徑，大約50個單位。 另外的土地有五幅提供100至499個單位，六幅有500個或以上單位，最大一幅是我剛才提及的荃灣油柑頭，有2 000個單位。 龍譽本月暫錄約3宗二手成交個案，平均實用呎價約21,000元。 該幅土地於上周截標共收到6份標書，其餘入標財團包括恒基地產、會德豐地產、南豐集團及旭日國際。 不過，隨着疫情後樓市及經濟轉弱，地價已輾轉回落，相比對上一幅於去年2月批出的第4E區2號地盤，當時每方呎樓面地價約15,860元，昨售出的地皮呎價不足兩年下挫約61.3%。
啟德2a2: 項目背景
該地皮中標價為83.33億元，每呎樓面地價約14,500萬元。 啟德2a2 啟德2a2 項目毗鄰維港1號，跑道區內興建較快新盤，並位處原機場跑道中段，預料大部分向東北單位可享維港海景。 該地皮由上述財團以127.398億元投得，值得留意，每呎樓面地價約11,842元。
- 相信大家也有印象，政府在幾年前邀請市建局探討公務員合作社是否有重建價值及可能性。
- 加上一條全新接駁東西九龍的6號幹線，由將軍澳去啟德預計只需要七分鐘，配合日後廣深港高速鐵路落成，交通優勢無與倫比。
- 此外，適逢韓家輝快將生日，樓盤的合作夥伴一同為他提前送上生日祝福，齊唱生日歌，其間黃光耀更送上生日利市，而生日蛋糕以紫色為主調，寓意項目紅盤高開，紅到發紫。
- 南豐翌年以246億元奪1F區2號海景地皮，成交價仍為區內最高。
- 在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區」用地，位於啟德河的西南側。
- 普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，地皮位於港鐵站上蓋，項目的地下商店街亦設有多個出入口連接毗鄰發展項目，地理位置除為住宅加分外，亦可提升商鋪價值，考慮到投資金額大，預計是次主要吸引大型發展商或以合組財團方式入標。
啟德發展區的用地按照《啟德分區計劃大綱核准圖》(《核准圖》)發展，《核准圖》內有部分用地在啟德發展計劃前已存在，亦有少量啟德發展區用地被劃分到其他分區。 《核准圖》經多次修訂，現時最新的版本編號為 啟德2a2 S/K22/6 。 恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝曾於早前透露，該盤每戶平均實用面積有約1,000方呎，暫定以招標形式推售首批單位。
啟德2a2: 發展
【新盤2022】恒基地產（0012.HK）啟德新盤THE HENLEY II公布首張價單並率先向傳媒開放示範單位，首批涉61伙，最平874萬元起，折實平均價為24,333元，即睇3房示範單位直擊。 新盤2022｜恒基地產啟德新盤THE HENLEY 啟德2a22023 II公布首張價單並率先向傳媒開放示範單位，首批涉61伙，最平874萬元，折實均價24,333元，即睇示範單位直擊。 地皮由上述財團以159.5億元投得，每呎樓面地價約13,238元，因地皮向海位置更佳，所以地價更貴。 此外，適逢韓家輝快將生日，樓盤的合作夥伴一同為他提前送上生日祝福，齊唱生日歌，其間黃光耀更送上生日利市，而生日蛋糕以紫色為主調，寓意項目紅盤高開，紅到發紫。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 啟德空中花園設有3個觀景門廊，讓大家可以觀賞到維港與毗鄰地區的景色。
該地盤與房委會公屋屋邨啟晴邨相鄰，另一面則面向太子道東馬路，以及新蒲崗彩頤花園，料單位入伙後，將以樓景為主。 啟德2a2 此外，除了屋苑附近的啟晴邨、德朗邨設有商場、冷氣街市、多間食肆、便利店及日常用品連鎖店外，啟德1號及煥然壹居亦設有商鋪及餐廳。 而未來沙中綫啟德站廣場將打造成商業、餐飲、零售店及酒店集中地。 按香港區議會的分界來說，啟德除了指前啟德機場拆卸之後留下的一大片空地外，曾包括在馬頭角和土瓜灣一帶的唐樓舊區（十三街一帶），以及鄰近的工業區。 以總金額計算，該地皮屬當時跑道區地價新高；但以每呎樓面地價計，則創當時跑道區海景地地價新低，較比鄰的第4C區1號地皮及第4C區2號地皮分別低出27%和33%。 方面，由啟德前跑道發展的海濱長廊及河口休憩用地設施，將陸續於2023年完工。
啟德2a2: 項目景觀、交通、生活配套及社區康體設施
（一）啟德郵輪碼頭現時因疫情關係暫停出入境服務，當我們恢復接待郵輪停泊時，我剛才所述的公共交通服務（包括的士和穿梭巴士）應足夠應付郵輪乘客的需求。 事實上，碼頭大樓現時已提供約一百二十個公眾私家車泊車位，旁邊的啟德旅遊中樞亦預留約一百個公眾私家車泊車位。 因應啟德的整體發展，運輸署一直提升區內的公共交通服務，以應付發展需要和郵輪乘客的交通需求。 現時，每日有專營巴士及專線小巴服務往返郵輪碼頭、觀塘和九龍城；周末及假日亦有渡輪服務往來北角、觀塘和毗鄰的啟德跑道公園。 ），是一個香港地方，位於九龍東，但被分區劃為屬九龍西的九龍城區。
根據賣地章程，地皮可以發展寫字樓、商場或酒店，但列明不可拆售，另外，政府將支付2.7億元，予中標財團在地盤內興建安老院舍、資源中心及幼兒中心，涉及最少3.2萬平方呎樓面。 新九龍內地段第6649號的地盤面積約為19 919平方米，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途。 兩者均不包括將由買方按照賣地條件所興建的兩所安老院舍暨日間護理單位、家長／親屬資源中心和留宿幼兒中心的政府地方的樓面面積。 20世紀初何啟爵士和區德先生（又名區澤民）合資經營「啟德營業有限公司」（Kai Tack Land Investment Co., Ltd.），在九龍灣北岸進行填海工程。 填海地域以二人合資之公司的名字命名，稱作「啟德濱」（Kai Tak Bund）。
啟德2a2: 樓盤資料
在AIRSIDE對面，佔地1.97公頃的「綜合發展區」用地，位於啟德河的西南側。 這幅用地的西南面會用作酒店及零售設施用途；毗鄰啟德河則發展為公眾休憩用地，河道兩旁亦會興建河畔長廊。 根據規劃，這幅土地上會連同毗連「藝術及演藝用途」及「休憩用地」地帶合併發展，令土地總面積達3.76公頃，內設一個「弧形園景美化高架行人道」橫跨北部用地，並在設計上配合AIRSIDE建築高度，令啟德河兩旁的景致對稱。 政府都計劃在啟德河，各預留兩道闊5米的非建築用地，以令河畔景觀更廣闊，同時在河畔兩旁設商店、茶座和食肆。 「啟欣苑」位於啟德城中心西北位置，據初步規劃圖，項目共分開「A、B」兩座，在地盤的前及後方。 根據大綱圖，幾幅地劃作「商業」用途，最高可以興建90米，但鑑於商業用地需求減低，財政司司長建議把區內五幅商業地，改作住宅發展。
啟德2a2: 中國海外牽頭財團以159億的估值下限奪啟德4A2地原創
隨著區內樓盤陸續脫離額外印花稅徵收期，展望明年成交又會增加。 現時啟德區內有8個私人屋苑已經入伙，樓齡不過5年，包括啟德一號一、二期、龍譽、天寰、OASIS KAI TAK、嘉匯、嘉峯匯和尚‧珒溋，其中嘉峯匯和尚‧珒溋是剛入伙的屋苑。 恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，THE HENLEY II的關鍵日期為2022年6月30日，從簽訂合約到交樓隨時不用兩、三個月，買家即可入住，屬極短樓花期。
啟德2a2: 交通配套差？樓價太貴？ 啟德發展區名過於實？！
另外一幅滾存的4D區2號地皮，位於跑道區末端，佔地63.9萬平方呎，可建樓面249.4萬平方呎，政府曾就用地舉行名為「飛躍啟德」的設計比賽，有意打造成本港地標。 旁邊由兩塊地皮組成的啟德2A區2號及3號地盤，總地盤面積約13.2萬平方呎，可建樓面86.7萬平方呎，未來發展的建築物會較矮，估值74億至78億元。 此外，於承豐道設有多條巴士路線，來往啟德郵輪碼頭至九龍塘(又一城)、九龍城、九龍灣及觀塘；而啟德橋附近另有86號小巴，提供往來啟德郵輪碼頭至MegaBox、德福花園等地。 另外，啟德站旁的SOGO雙子塔，未來將成為東九龍全新的崇光百貨，同時日式百貨AEON STYLE未來將進駐啟德體育園，故當物業入伙時，理應已有充足的消費配套。
2019年由於啟德發展區多個屋苑相繼落成，人口持續上升，選管會將啟德重新分劃選區。 當中將啟德北選區內的的德朗邨德瑜樓和德珮樓劃入啟德南選區，而改動後改稱啟德東，由德朗邨全邨組成，並將區界內的煥然壹居編入啟德北選區，至於其他屋苑則劃入啟德中及南選區。 事實上，隨著日後啟德區發展，「啟欣苑」周邊的環境也會不斷改變，也會慢慢提升附近的生活質素。 例如鐵路下方會設置地下街、毗鄰有三幅「綜合發展區」捱近啟德河方向也需要有一定的文娛設施，還有會保育龍津橋，故地貌會不斷提升。 當然由於屯馬線已經開通，故日後「啟欣苑」的住戶可以步行約五分鐘，前往最近的「宋皇臺站」A出口，待今年首季「沙中線過海段」通車時，日後還可以直達中環及金鐘。
